明天，杭州主城区宅地市场在“断粮”5个月后重新开闸。即将出让的三宗地块中，10号地块和11号地块为商住用地，均配建公共租赁住房。这是杭州首次在商品住房供地中配建保障性住房。
这两宗地块中配建保障性住房的建筑面积，至少达到宅地面积的10%。之所以说“至少”，是因为根据挂牌出让文件，涉及配建保障性住房地块的出让规则也有了重大变化，不一定是“价高者得”，竞地的开发商还要比拼配建保障房的面积。
杭州土地市场上的此番改革，立刻成为杭州时下热议的话题。而由于出让地块位于转塘和滨江这样的中高档住宅集中地，“该不该在中高档商品房中配套保障房组成混合社区”，更成为争议的焦点。在最近的一次网络调查中，反对派呼声很高，居然达到了35%。
反方：混合社区“强扭的瓜不甜”
“‘商品房’和‘保障房’两套截然不同的体系，‘强扭出来的瓜’不会甜。”一位业内人士毫不讳言，“这仅仅解决了表面问题，核心问题却闭口不谈。这不过是遏制地王频出的权宜之举，随之而来将会引发一系列的矛盾，譬如：配建房与商品房之间的建设矛盾，保障房的分配矛盾，小区的管理矛盾。”
素有“大炮”之称的华远地产董事长任志强在一次报告中炮轰了这一政策，对于北京市在土地出让中要求配建一定比例保障房的制度，表示了强烈的不满。任志强表示，在商品房和保障房用地捆绑出让的过程中，出让价格偏高的状况经常出现。甚至在不少地块的成交中，楼面地价高于政府对保障房的回购价。这又让人想起了任志强之前说的：“中国出现‘穷人区’和‘富人区’很正常。过去中国都是‘穷人区’，现在出现‘穷人区’和‘富人区’是很正常的，就像让一部分人先富起来一样，也要让一部分人先住进‘富人区’，以后才能都变成‘富人区’。”
万通地产董事局主席冯仑也表示，曾经有房地产商尝试过高低收入人群“混搭”的模式，“但还没有成功的案例”。
不少杭州的开发商也表示赞同上述说法，尤其是这次推出的两个地块可谓是难得一见的中高端楼盘优质地块，高低收入人群混居将严重影响项目的品质。
研究一下此次出让的两个地块，不难发现，这确实是两块好地。10号地块背倚狮子山，中共杭州市委党校就在边上，转塘科技园与该地块仅一路之隔。转塘这一带可谓是高端住宅的集中地。11号地块紧邻地铁1号线，处于西兴站和滨康站的中间位置，到两个站点都只有1公里左右的距离，其中离规划中的滨康站西兴路出口一街之隔，不过百米。可以说，该地块开发完成后是标准的地铁楼盘。估计两地块今后楼盘定位至少中端以上，加上搭建的保障房消耗的成本，正式销售的商品房价格自然不便宜。
“同一小区，土地楼面价15000元/每平方米，开盘售价高达40000-50000元/每平方米，却附有1800元/每平方米的项目配套廉租房。这是位于北京东三环的富力星光家园的状况。不久这样高低收入人群混居的情况在杭州也会发生。”
不少开发商忧心忡忡，他们私下认为，这将影响一些从事中高端住宅的开发企业决策。尤其是对于这些土地面积不大，但是仍然有配建保障房要求的土地，将使得开发商无从下手，也会导致对于建设项目的定位混乱，物业管理更是无从保障。
正方：“混合社区”有利社会和谐发展
更多的是一些支持的言论和不同角度的看法。
“任何决策都是有它的道理，政府制定该项措施时一定是经过缜密考虑的。”另一位杭州业内人士表示，“从经济学层面来说，政府制定了政策，开发商也将在这样的政策下寻求最适合的应对策略。从社会学上考虑，不同收入人群混搭居住，在某一层面上，将为拉近人际关系给予一定的推动。”
对于混合社区，一向喜欢与任志强斗嘴的潘石屹表示：“穷人区和富人区要不要分开的讨论，我的观点是分开之后会有很大的社会问题，同样也会带来许多的经济问题，所以不应该把穷人区和富人区截然分开。伦敦正在检讨他们当年按功能分区规划城市所犯的错误，现在正用各种各样的办法去补救这种错误。其中一项措施就是修一条地铁，贯穿泰晤士河多次，把历史上形成的不同的功能区：穷人区、富人区、商业区、工业区通过地铁更好地融合起来，只有把不同的功能融合起来，不同阶层的人融合起来，才能解决目前大城市遇到的最大困难——交通拥挤的问题。”
在国外，小区开发中将不同业态住宅集中在一个小区中的做法，实际上是针对不同收入、不同层面的购房者，从而形成“混合社区”。混合社区的建立，有利于集中人气、提高综合配套和物业管理的层次、档次，使居住环境氛围更加安全和谐。
典型的混合社区，杭州其实有很多
“混合社区，杭州其实有很多。杭州目前有很多社区就是由回迁房和商品房组成的，比如翰林花园、北景园和亲亲家园等。”省直房产董事长冯建德告诉记者，“这些社区的口碑有好有坏，关键就看开发商舍不舍得下本钱把保障房做好。”
记者注意到此次《配建协议书》对于地块的配建有详细的规定。从《配建协议书》看，10号和11号地块都将配建公共租赁住房，100%为成套住房，其中建筑面积55-60平方米两室一厅一卫一厨型户型将占40%，建筑面积45-50平方米一室一厅一卫一厨型户型将占60%。同时，开发商必须按照平均装修费用不低于300元/平方米(按住房建筑面积计)来进行内部装修。至于配建的保障房产权、今后的管理等内容，《配建协议书》也作出了明确的规定。其中，不低于同地块商品住宅的品质和配套服务，将是今后入住该保障房住户的最大实惠。
根据协议书，配建的保障性住房须与所在地块商品住宅实行统一设计、统一建设、统一管理，且建设标准与品质不低于所在地块商品住宅，同时，保障性住房还将与所在地块的其他商品住宅共享配套基础设施和公建设施。开发商配建的保障性住房及其配套设施须与所在地块商品住宅同步设计，分期开发的项目，在首期开发项目中就要落实保障性住房总量，并确保配建的保障性住房及其配套基础设施先行开工、先行交付。而关于保障房的产权，在开发商办理房产初始登记时，就要按房产无偿移交相关程序，将保障性住房产权登记至市保障性住房管理部门名下，但物业管理仍纳入所在地块商品住宅小区统一管理，物业服务费由政府相关部门交纳。
“虽然纳入商品住宅小区统一管理，但估计服务内容和收费标准可能会有不同，毕竟保障房和商品房的住户消费水平不同，需求也不同，不可能采用同一标准。”对于在商品住宅地块配建保障性住房，有开发商提出了自己的看法，“但至少这批保障房的外观、用材将与同地块的商品房看齐，保障房住户更能与商品房住户共享配套，例如品牌开发商精心打造的小区景观、引入的商业配套或教育资源等，生活质量将大大提高。”
“保障房和商品房统一建设，我们老百姓是最高兴的。因为这样的混合社区肯定要有实力的开发商才能做，这无疑将提高保障房的质量，我很期待能住上这样的保障房。”一位名为“那时花开”的网友这样说道。
今后也会这样配建保障房吗
除了确定5月5日出让的这两宗宅地外，日前杭州市国土资源局网站上悄悄地又挂出一则土地出让预告，其中包括9宗宅地。
“这9宗地均要求配建保障房，加上已经公告的2宗，杭州市目前已确定11宗宅地，共631亩出让土地中将配建保障房。”国土局相关人士介绍说。
这11宗宅地分别位于滨江、蒋村、祥符、下沙等地，不少算是优质地块，配套比较完善，而且近一半宅地面积在百亩以上。像紫金港单元西地块129.3亩，滨江威陵钢家具厂两块地合在一起也有146亩。
配建的保障房是政府出资金让开发商代建，还是由开发商自行消化成本？记者获悉，配建地块保障房部分将采用无偿移交的方式，而且套型比例、建设标准和移交方式会在地块的配建协议上加以明确。“配建保障房不同于目前的代建。”一位相关政府部门人员透露说。
今后是否每宗宅地都将配置10%的保障房？如何选择配建保障房的用地？在杭州开启了宅地配建保障性住房后，一系列问题接踵而至。
该市国土局相关人士表示：今后，将根据地块区位、大小、周边配套等情况具体确定“配建”和“代建”方式，并非机械地对每一宗宅地进行配建，具体地块都需要视具体规划情况确定。“10%配建”政策目前主要针对的是杭州主城区，而萧山、余杭两区则可能会采取其他方式，比如两个区目前正在酝酿，各拿出2平方公里的土地来建保障房；另外，这个政策主要针对住宅用地，不涉及纯商业用地。
一位有意参与滨江地块竞价的开发商表示，无偿移交意味着保障房完全是个不赚钱的活，拿地时会充分考虑挂牌文件上对保障房建设标准具体内容的规定。(记者 俞亦赟)
