2011年春交会平淡收场，金房集团董事长王晓白用一句“平平淡淡才是真”来为后市定论，他代表着一种谨慎乐观的预期。然而，这种谨慎乐观看起来更像是夙愿，并未让紧绷多时的市场神经出现丝毫松动。比如“价格”这一条最敏感的神经——房价会不会跳水？什么时候跳？跳多深？透过春交会各楼盘纷纷祭出的优惠幅度可知，目前成都房价实际上已经行至一个将跳未跳的临界点。
打破一个僵局往往需要一个外力。现在可以预见的是，短时间内这个打破僵局的外力，不太可能是更加严厉的新政叠加，而极有可能是政府早已承诺兑现的大量保障房的入市。
我们不妨把保障房看作是政府调控手段的一部分、政策抑制房价的延伸，那么它的大量入市对现有商品房价格防线的撼动，或许一开始就是它既定的初衷。
2011年
400万平米保障房冲击波
日前，记者从成都市房管局了解到一组准确数据：2011年，全市通过新建以及采购、改建、租赁、配建等方式，将建设保障性住房和棚户区改造6.4万套，共400万平方米；整个“十二五”期间，全市将增添措施，全面加大保障性住房建设力度，共建设保障性住房和棚户区改造2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。今年的3087套经适房预计8月左右开始销售。
业内分析人士樊邦勇告诉记者：“除了2009年成都市主城区商品房销量达到约1300万平米，去年和过去几年的销量基本维持在每年800万平米的水平，今年不可能高过这一水平。”
要知道，800万平米这一常量基本反映了成都市主城区的市场规模，而400万平米保障房虽不清楚其中所含经济适用房、限价房、廉租房、公租房、棚户区改造房的占比和数量，但作大致想象，这个量级在很大程度上将改变现有供求关系，甚至打破供需平衡。
“过去几年，成都楼市的供需关系维持在大致平衡状态，今年有400万平米保障房入市，这么大的供应量应当说足以打破供需平衡、影响现有价格水平，短期内造成商品房价格下跌是有可能的。”樊邦勇同时指出：“商品房和保障房一般情况下是井水和河水的关系，也存在一定市场客群的交集，当一方不变另一方出现大面积异动的时候，也有连通器效用，会影响其固有的价格水平。”
事实上，在一些市场人士看来，5年2000万平米、今年400万平米的供应计划，已是史无前例的保障房供应规模，甚至不用它们等到获批上市，光从确切的数据和时间表对外公布的那一天起，就开始对成都楼市本已脆弱的价格防线形成冲击。
保障房
冲破房价的最后防线
打个不恰当的比方，如果把开发商所坚守的价格防线比喻成断裂带上的地壳，看似稳定的地壳下面因地质运动不断累积着应力，这时候一旦外力介入，就足以引发地质震颤。
“应该说，春交会后，开发商一同坚守的价格防线就越发疲软了，加上今年400万平米保障房供应，我个人觉得降价几乎是肯定的。未来一旦价格下挫，保障房至多是导火索，并不是根本原因。”嘉进地产总经理李昕对华西都市报记者说，他判断：400万平米保障房最多是“火上浇油”、是降价的导火索，而非根本症结。
真正的原因在于，自去年开始全国上下针对住宅品市场的“三限”，让开发商在成交量和回款量上无法动弹，日益趋紧的资金链才是开发商纠结在降与不降之间的根本症结。事实上，降价的压力在春交会前就已经显现。开发商所普遍寄予的通过春交会先刺激成交量大幅回升，继而避免未来在数月量价齐跌的原有目标没有实现，这样一来，在这场价格坚守战中，开发商几乎退到了最后一条防线。
开发商目前在现金流上的压力，远超外人所能想象。许多年初已经获批的贷款到现在还没放款，从紧的货币政策、几次上调的存款准备金率，使得银行目前可放出的贷款极其缓慢有限。他们原本打算在春交会上大量出货，先拿到足够首付款落袋为安，获得喘息的时间，但就是这样一种权宜之计，在大多数开发商哪里都化为了泡影。
用“内外交困”来形容未来数月开发商所要面对的降价压力毫不为过，没有良好充裕的资金储备，在如今的市场环境下，一旦导火索拉响，就没有抵御下挫的资本可言。
后市预测
双轨制轮廓初现
言归正传。从今年开始，有大规模保障房介入，对长久以来依靠商品房解决住房需求的市场机制将产生深远影响。照此趋势发展，市场生产的商品房和计划供给的保障房在绝对数量上的差距将被缩小，甚至渐成均势，纸面上争论多年的“住房双轨制”轮廓初现。
它所带来的深远影响，首先将传递到商品房领域——整个市场的基本需求得到缓解之后，为区别于同等面积的保障房、同样建筑结构的保障房、甚至是外立面大致雷同的保障房，逼迫商品房在自我进化的路上主动思变。“假设双轨成立，商品房就必须看重产品附加值的提升，如产品品质的精细化、物业服务的高端化，圈层价值的明朗化等，以区别同一物理形态的价值高低。”樊邦勇指出。
基于住房双轨制，在物业投资方向上引发的思考是：今后既有大量保障房解决基本住房需求，加之市场中既有的
刚需首改类商品房占据主流保有量，意味着未来物业市场中将充斥着大量中低端物业，那么从纯物业投资角度而言，避开了中低端同质化竞争的高端物业，其市场前景将持续走俏？
现在下结论或许为时过早，还有诸多因素并未得到考量。但有一点可以肯定，双轨制倾向的日益明朗，是房地产市场从善如流，走出阵痛，并最终步入健全时期的必由之路。
看看保障房都是什么房
1、廉租住房。保障对象为家庭年收入2.2万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭，廉租保障采取租赁补贴与实物配租相结合的保障方式，对符合条件的申请家庭实行应保尽保。租赁补贴标准为9-14元／平方米。
2、经济适用住房。保障对象为家庭年收入5万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭。经济适用住房根据“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的原则，由政府统一组织实施。经济适用住房实行政府指导价。
3、公共租赁住房。保障对象为中等及中等偏下收入无房家庭、单身无房职工和农村进城务工人员。我市公共租赁住房根据保障对象基本住房需求确定建设规模，实行按需建设、应保尽保。公共租赁住房租金标准原则上按照市场租金的70%-80%确定。
4、限价商品住房。用于解决家庭年收入7万元以下，不属经济适用住房保障对象，且无力购买普通商品住房的中等偏低收入家庭住房困难。限价商品住房销售价格实行政府定价，原则上按照比同等地段同品质商品住房市场价格低15%-20%的标准确定。（首席记者 赖黎明)
