调控不断加码 北京楼市拐点初现

　　近期，调控不断加码，加息、“一房一价”，加上“限购”的压力，政策的叠加，让楼市不堪重负，交易量一降再降。据北京市房地产交易管理网的数据统计，5月上旬，北京楼市成交量依然低迷。巨大的压力之下，楼市悄然变化，拐点似乎开始出现了。

　　近期，调控不断加码，加息、“一房一价”，加上“限购”的压力，政策的叠加，让楼市不堪重负，交易量一降再降。据北京市房地产交易管理网的数据统计，5月上旬，北京楼市成交量依然低迷。巨大的压力之下，楼市悄然变化，拐点似乎开始出现了。

　　据21世纪不动产监测开发商近期融资和存货等数据显示，目前开发企业正面临净负债和净存货双升的阶段：融资方面：直接融资受限制的大背景下，地产行业用债权融资的比例大幅增加，随着加息政策频繁出台，2011年融资费用有明显增长。2011年一季度，100多家上市房企的总财务费用同比增幅达61%，远高于管理和销售费用，反映出今年以来的调控导致行业融资成本增加。

　　21世纪不动产首席分析师常智分析认为，频繁融资是2009-2010年疯狂拿地的结果。目前这些土地陆续开工，下半年销售前景仍不明朗，销售回款部分仍疲软，开发贷款收紧，开发商对债权融资、信托融资等的需求将会持续。未来仍有加息预期，开发商的利息支出将加大，或促使他们加大促销力度以加快资金周转。

　　新房方面，新房的交易量又下降，5月上旬，环比4月下旬交易量下降26.5%。在成交低迷之下，上市房企已经出现库存增加、负债上升、销量下降、现金流紧缺、经营性资金匮乏的困境。房价下行压力增大。

　　二手房方面，尽管成交相比2月楼市冰点时期有一定程度的回暖，但4月二手房“爬坡”节奏缓慢，依然低迷。3月行情持续没多久，4月开始“续跌”。据21世纪不动产数据显示，4月北京楼市普遍不如3月，截至4月30日，北京市二手房共成交8455套，环比3月减少了1570套，成交量环比下跌16%。5月上旬，二手房成交更是环比再跌46%。

　　从4月中旬开始，北京大部分二手房价格保持平稳，局部地区如方庄、天通苑、石景山、通州等区域价格开始松动，价格不再如以往坚挺。其中，以方庄部分楼盘跌幅最高，达19%，通州部分楼盘价格也下跌了5%-10%左右。据21世纪不动产数据显示，4月北京全市二手房成交均价为24813 元/平方米，比3月26678 的成交均价下降了1865元，降幅6.99%，接近7%。总体来看，北京市二手房市场已出现“稳中有降”的趋势，这种趋势是买卖双方观望持久化的结果。

　　交易量的下降也让中介行业压力陡增，近期，美联上海的8家店也陆续关闭，仅仅保留位于四川北路的上海美联总部，从事一手房代理销售业务。中介洗牌进行中。