本周的南京楼市，最抢眼的新闻莫过于降价以及新盘“谷底价”入市。先是江宁的诚基·百家湖小公馆高调宣布特惠房源最高直降4080元/m2，紧接着计划本月底或下月初上市的纯新盘华菁水苑爆出“60多万买三房”，要将江宁房价一举拉回“8时代”，联合本报推出团购的大华锦绣华城也表示要做“桥北谷底价”。
这一系列的动作是否能促进南京房价出现实质性转变？新国八条出台三个多月来，南京楼市到底有多少楼盘在降价，下降的幅度又有多大？围绕这些疑问，《扬子楼市》深入南京楼市八大片区的130家在售楼盘，进行了广泛深入的调查和采访。
有涨有跌
观望成主流心态
《扬子楼市》在对南京楼市130家楼盘的在售房源售价和上一次推房的房源售价进行调查对比后发现，近期南京楼盘价格可谓有跌有涨，降价和涨价的楼盘分别为25家和33家，比例分别为19.2%和25.4%，而55.4%的楼盘(共72家)在严厉的政策环境下态度保守，观望心理明显，两批房源的售价基本维持不变。
从板块来看，《扬子楼市》调查的这130家分布在全市的八大板块中，分别为江宁20家、江北45家、河西20家、城南12家、城北10家、城中10家、城东和仙林共13家，基本上囊括了市场上的在售热点项目。统计结果显示，不同板块之间的差异性也比较大，两江板块在调控之下再次成为楼市降价先锋，各有6家楼盘房价下调，其中江宁板块更加惹人关注，降价楼盘在区域内的比重要大于江北，达到了30%，比江北降价楼盘比重高出了近17%。
与此同时，城北、城南以及大城东板块也不乏降价楼盘的身影。令人诧异的是，去年领跌南京楼市的河西板块在2011年的表现却沉寂了许多，截至5月10日18:00，河西仅有一家楼盘降价，涨价的楼盘则有8家之多，房价走平的项目共有11家。
从无到有
降价楼盘阵营壮大
虽然从总体上看，南京在售楼盘中涨价的要比降价的多，不过对于购房者来说，近两成楼盘在降价的数据已经是一个好消息。
《扬子楼市》在今年2月份曾经调查了97家楼盘，结果是有64个在售房源的价格与春节前相比基本持平，同时有33家楼盘的销售均价相比前期小幅上涨，占到了被调查楼盘的34%，而这97家楼盘中竟然无一家降价。相比之下，虽然距离上次调查过去不到三个月，但南京房价依然发生了巨大的变化，涨价楼盘的比重减少了近一成，而降价楼盘更是从无到有，而且已经占到了近两成的规模。
对于这一现象，业内专家认为决定市场走向的真正风向标是政策，今年以来政府多次强调坚持调控不放松，上周社科院发布的蓝皮书也称今年可能出台更严厉政策，加上限购限贷的严格执行，购房者陷入观望，开发商资金的回笼难免受到影响，因此南京楼市降价的阵营正在日益壮大。
曲线降价成共识
今年房价难涨
值得关注的是，尽管当前南京楼市选择下调房价的楼盘越来越多，但绝大多数开发商都是通过特价房、存现金抵大额房款等曲线降价的方式来实现价格的下调，或者是表示因为房源的类别、位置、朝向、
资源等方面有很大区别而调低价格，大张旗鼓打出降价旗号的楼盘仍属凤毛麟角。城北一楼盘的售楼人员就表示，他们新推的二期房源是毛坯房，而一期房源均价为2.7万元/㎡，一方面是因为是精装修，另一方面还可以看到江景，因此两批房源不具可比性。
业内人士透露，现在开发商一般都不会选择直接降价，因为2008年宏观调控时曾经有降价开发商遭到前期老业主冲砸售楼处，因此以特价、存抵等名义的曲线降价成为更易被业主和开发商接受的降价方式。
接下来的南京房价将何去何从呢？在近两周南京商品房认购量连续上升、“回暖”之说再度现身之时，“涨价”与否也成为最触动购房者神经的词汇。
多位业内人士在接受采访时表示，这轮行情很大的一个爆破点来自部分开发商主动调整价格或降低预期，加上近期供应量猛增，才使得销售额连续放大，但刚需对价格因素非常敏感，而且不少新盘都计划低价入市。“因此对于未来的定价策略，开发商还是应该保持理性，以价换量才是上策。”
2月份的时候一个降价的都没有，现在慢慢多起来了。但逾半数楼盘仍在观望，价格基本维持不变
评 论
满园春色皆浮云
最近一期的《新周刊》中说，“这是一个当局者迷，旁观者也看不清的时代。”用来形容当下的楼市，这句话也是再好不过。无论是交易量，还是房价走向，5月的南京楼市似乎都走到了一个临界点。
笼罩在阴霾之下长达数月之久的南京楼市，步入5月后似乎有云开雾散的势头。近两周的南京楼认购量连续攀升，上周更是创下了新政后一周认购数据的新高。开发商像约好了一般，上市信心大涨，将在近期一窝蜂地开闸放量。
乐观者据此得出结论，楼市开始出现回暖。谨慎者则表示，两周的数据完全不能说明问题，主力市场并未真正回暖，近期成交量的上升是因为上市量增加及降价拉动的，而且即便是转暖了，也不是好事，意味着新一轮的调控即将临头。
政策高压之下，房价的表情则要复杂得多。有的楼盘大声喊降，声称“比送礼直接，比打折实在”，单价直接减掉3000-4000元，江宁、江北也有多家楼盘加大了优惠力度，不存在降价顾虑的新盘实际上市价格更是给力，纷纷表示要做“谷底价”。不过有楼盘在降，也有楼盘仍然在涨。一边降，一边涨，南京房价正处在一个上下波动的关键时刻。
但是我们可以看到，政府调控楼市的决心非常坚决，市场多空博弈在加剧，降价楼盘的阵营出现了明显的扩大趋势。
聪明的开发商应该明白，在资金链越收越紧，购房需求因限购、限贷而受到极大抑制的当下，只有以合理的价格加速快跑才是上上策，不要再贪恋过去楼市的满园春色，这些皆是浮云，早已远去。
