导言：
去年9月，绿城房产建设管理有限公司正式成立，代建业务模式自推出以来，受到了政府以及行业内外的高度关注。目前绿城在全国范围承建的保障房、安置房项目已达31个，总建筑面积超过570万平方米，这个规模几乎相当于一家中等偏上规模的房地产开发企业的开发规模。杭州的彭埠云河家园、范家项目二期(合计交付面积19万平方米)已经交付，而青岛理想之城安置房(交付面积42万平方米)更是被网络评为“最牛安置房”。
作为一家以营造高端物业享誉全国的房企，绿城对于保障房建设所投入的决心和力度并不亚于商品房。在对话绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南过程中，他数次表示：做国内品质最好的保障房，也是绿城的企业使命之一。
以下为对话实录：
对话人物：绿城房产建设管理有限公司总经理 曹舟南
住在杭州网首席评论员 丁建刚
对话时间：2011年5月10日
绿城建设全国承建保障房570万平米，杭州9项目已开工
主持人(丁建刚)：绿城建设成立至今，代建项目总量有多少？
曹舟南：绿城建设这个商业代建模式，推向市场以来还是得到了各级政府和社会的广泛认可，截至目前为止，已经超过了200个项目了。
除了去年就已经分布到的浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等省份，新增的地区有海南、广东、河北、内蒙以及东北地区的中心城市。
今年5月，已经与绿城建设管理公司签订代建合同的项目超过40个，已签约项目容积率建筑面积超过700万平方米，总可售金额接近1000亿元。另有近20个项目目前正处于即将签约阶段。
主持人：目前绿城在全国有多少政府代建项目？其中杭州在建的政府项目有多少？大致分布在哪些区域？预计开工量达到多少平米？交付量有多少？
曹舟南：绿城在全国范围承建的保障房项目已达31个，总建筑面积超过570万平方米，这个规模几乎相当于一家中等偏上规模的房地产开发企业的开发规模。涉及的主要城市有杭州、北京、青岛、南京、郑州以及浙江省内的淳安、慈溪、诸暨、宁波象山等10余个城市。
截至目前绿城在杭州城区(含萧山余杭)已承建的政府代建项目达15个，总建筑面积约270万平方米，主要分布在江干区、下城区、西湖区、余杭区和萧山区等区域。其中2个项目已交付给政府(彭埠云河家园、范家项目二期)，交付面积19万平方米；9个项目已开工，开工面积近100万方，预计在今后两到三年即可全面交付。另有4个项目处于前期规划设计阶段。
用高端商品房标准建设保障房，绿城建设赢得口碑
主持人：资本代建、商业代建、政府代建，三大代建中，虽然商业代建比重最大，但绿城多次表示十分重视政府代建，是出于怎么样的考虑？
曹舟南：创造更多城市的美丽、为更多人造更多的好房子是绿城的企业使命，是绿城应肩负的企业责任，同时也是绿城代建业务模式的思想起源之一。
中央对于保障房、安置房建设的决心、1.2万亿的投入，必将将中国的主要城市推入一场以“安居”为主要特征的造城运动，作为行业内规模化的品质开发商，投身于为更广大的城市居民营造居所的安置房建设，是应势而为，绿城义不容辞。
保障房、安置房代建几乎无利润可言，但却是绿城锻炼专业队伍，获得更多社会资源，保持企业基本生存空间的良好业务载体。
主持人：听说很多回迁房，是应当地群众强烈要求请到了绿城做代建。绿城为政府代建至今，这样的案例多吗？有没印象特别深刻的？
曹舟南：最典型的应该是被网络评为“史上最牛的安置房”的青岛理想之城，因为其项目建设完全达到了绿城商品房的配比，超过一般商品房的品质。具有室外泳池，实现人车分流，获得当地政府和原住民的一致好评。理想之城建设之前，当地拆迁工作很困难，村民也不了解绿城。后来是各村派一个小组长带20多人组队来杭州参观绿城的安置房。
杭州彭埠的云河家园，当时很多居民和江干区政府非常明确说，“我们要绿城代建，如果安置房是绿城造的房子，我们马上拆迁”。辽宁鞍山有居民写信给市长：要拆迁，就要绿城来帮我们造安置房。
现在成都有个安置房项目，绿城已经设想座谈会，让村民提意见、建议，共同完善项目规划。
主持人：绿城建设在各地的“群众基础”很好，现在项目分布也很广，其中有哪些原因？
曹舟南：绿城建设已经遍布到东北的辽宁、北京、河北的香河、山东、江苏。浙江杭州、温州、台州、余姚、宁波，浙江舟山基本上都有。现在新疆也有。为什么范围这么广？除了少部分是政府直接和绿城联系，大部分是绿城在当地有商业项目。口碑也是从中建立的。
对于绿城而言，作为一个品牌企业，如果只是商品房做得好，而保障房做得不好，品牌就减分了。做保障房的时候，绿城严格按照商品房的流程在完成。
主持人：绿城一直表示代建的品质将大于等于自己品牌的商品房的品质，随着规模的增加，会不会坚持这样一个原则？
曹舟南：这是我们的最根本的原则，如果因量而影响质，那我们会控制量而不是降低质。
在这么大量的住宅用地的过程中，像龙湖、万科、保利、绿城这些品质房地产开发商参与保障房住宅还是少数，希望这一点会有所提高。在这么大规模的住宅用地过程中，第一就是要品质，否则从政府的角度讲是浪费，从受众角度讲是不负责任。
杭州保障房政策推动供应量，土地挂牌新政提出新课题
主持人：绿城如何看待如今杭州政府对保障房建设的政策？
曹舟南：保障房、商品房都是满足城市居民住房要求的房产品，二者以合理的比例在房产品市场共存，才能够满足多样化的住房需求，杭州市政府的保障房建设政策有助于推动杭州住房供应总量的提升和产品的多元化，有利于普通城市居民和失地农民的住房问题的解决。
杭州的政策里有一点非常好，它解决了保障房地段的问题——保障房的地段和商品房连在了一起。现在很多保障房都是在城郊，而现在则有地段方面保障。
主持人：杭州土地也即将部分告别“价高者得”的传统，宅地将受保障房建设面积的影响，这对绿城而言会有怎么样的应对？
曹舟南：杭州市新的土地挂牌政策(必须配建一定比例的安置房)对于绿城来说是个新的课题和挑战：购买高品质商品房的业主和享受保障房待遇的业主同处于一个园区，这已经是个伴随着这一政策即将出现的社会问题，超越了房地产经营常规规划和产品定位的技术范畴。
绿城必须加快在园区规划和产品形态创新方面的研究，以应对这一政策，营造容纳多元文化的和谐宜居园区。
主持人：如果越来越多的商品房开发企业参与到保障房建设中，将带来什么样的影响？
曹舟南：绿城建设的代建模式出来以后，具有强大的生命力是有原因的。品质房地产做的保障房，品质已经达到等于大于中小开发商做的商品房，这就挤压了中小开发商原有的商品房市场空间。所以今后无论是商品房市场还是保障房市场，都将由原来的卖方市场转入到完全性价比——老百姓有非常大的挑选余地来买房子。今后的竞争就是房产的品质。
保障房品质产品的定位，会联动商品房市场的品质和今后有序性的变动。
