房产业存在三牟利手段 京城最贵楼盘成本4万/平(3)

　　五千万“运作”到150亿

　　手段3：借壳 案例：长安8号

　　在建国路与西大望路交会处东南角，总建筑面积达23万多平方米的长安8号项目，正在进行最后阶段的施工。按照该项目目前售价每平方米7万多元来计算，其市值最少为150亿元。

　　但是，这个项目的启动资金只有5000万元。

　　2004年，北京王府世纪发展有限公司旗下北京耀辉置业拿到了长安8号地块，占地面积2.745万平方米、规划建筑面积23.29万平方米。

　　天鸿宝业当年的公开资料显示，耀辉置业的净资产不到3000万元，注册资本只有5000万元。要想独立成功运转这个预计投资数十亿元的大项目，无疑困难重重。

　　起初，王府世纪将耀辉置业62%的股权，以3100万元卖给了上市公司天鸿宝业。随后，天鸿宝业通过银行贷款等，为项目筹集拆迁款和建设资金数亿元，项目顺利启动。

　　合作中途，天鸿宝业被控股方首开股份借壳整体上市，运作一段时间，将其转让给奥园地产。奥园地产又为该项目注入大量资金，提供偿还欠款、建设装修的费用。

　　- 业内规则

　　通过合作买家的不断更迭和资本运作，长安8号目前基本建成，已上市销售。

　　事实上，在房地产领域，借助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。例如一个住宅项目的预计投资额是10亿元，利润是3亿元，项目利润率为30%。实际上开发商只需拿出2.5亿元启动项目，后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发，不用再自掏腰包，最终利润率将超过100%。