东莞地价五年来最低 房价或仍高位运行

　　【地价篇】

　　商住用地楼面地价创五年最低

　　据东莞中原市场研究部监测数据，截至昨日，商住用地、商业金融、商务金融三类用地成交的平均楼面地价为1610元/平方米，商住用地楼面地价为1621元/平方米，后者抵达近五年的最低点。

　　不过，与调控目标相比，三类用地成交的47宗地块中仍有11宗溢价率超50%，占比23.40%，比例不小。同时，分析人士认为，由于通胀等因素，房价并不会跟着地价回调。

　　商住用地楼面地价为1621元/平方米

　　在三类用地中成交量最大的商住用地，楼面地价为1621元/平方米，比地王频出的2007年的2674元/平方米大幅回落39.38%，与流拍成常态的2008年的1675元/平方米基本持平，比2009年的1724元/平方米、2010年的1939元/平方米均有回调，是最近五年的最低点。

　　地价为什么回落呢？首先，与2008年之后土地市场降温有关，最近三年均保持大体平稳状态，不少地块均以底价出让。其次，与土地放量供应有关，开发商可选择的空间大增，不必吊死在一棵树上，竞争激烈程度下降。再次，与供求结构有关。东莞楼市33个区域分为三个档次。沙田、常平、大朗、道滘、凤岗、黄江、清溪、樟木头等八 个 二 线 区 域 成 交 了770580.2平方米的商住用地，占比45.30%，同时麻涌、桥头、石碣、谢岗、中堂等五个三线区域成交量占比17.49%，两者占比共计62.79%，二、三线区域楼面地价分别为1520元/平方米、1174元/平方米，拉低了均价。而塘厦、厚街和松山湖等三个一线区域成交仅占比37.22%，同时由于没有四大城区的加入，楼面地价为1952元/平方米，所以无法托高均价。

　　房价或仍高位运行

　　地价回落了，房价是否应声而跌？东莞中原策略研究中心总监车德锐分析，由于通胀等因素的存在，房价会保持高位运行，不过由于地价回落了，开发商的利润空间扩大，有望给消费者增加更多的附加值，东莞的商品房素质将会进一步提升。

　　另有业内人士分析，据目前的市场状况来看，开发商自我割肉增加附加值的美好愿望难以实现，这意味着楼市调控的成果有可能被开发商独吞，而消费者一无所获。

　　事实上，尽管楼面地价下调了，但离调控目标仍遥远。国土资源部定义的异常交易地块的一个条件是出让溢价率超过50%。根据这一指标，47宗商住、商业金融、商务金融用地中仍有11宗的溢价率超过50%，占比23.40%。其中，溢价率超过100%的有6宗地块，均是商住用地。

　　40宗商住用地中，楼面地价最高的是编号为2011G031的凤岗地块，占地6675平方米，被东莞市时珍医药有限公司以4045元/平方米的楼面地价拿下，溢价率达238%，创下凤岗2008年以来的第二高楼面地价。

　　当然，这并不是最高溢价率的地块，“溢价之王”是编号为2011G019的道滘镇地块，溢价率高达253%。该地块与2011G018地块均处于蔡白村，在1月28日同时走 进 土 地 交 易 市 场 。2011G018商住用地面积为99115平方米，2011G019商住地块面积为131930平方米，两地块区位优势明显，共吸引了万科、金地、中天力通、新世纪地产、中信地产等大型房企竞拍，经激烈竞价，后被东莞市香堤雅境花园建造有限公司斩获。2011G019地块楼面地价为2446元/平方米，溢价253%；2011G018地块楼面地价为2166元/平方米，溢价213%。

　　本版撰文　南方日报记者　曾德军