深圳悬而未决多年的二手房评估价征税方案终于尘埃落定。记者昨日从深圳市地税局获悉，深圳定于2011年7月11日起，对存量房(二手房)实行按计税参考价格核定计征各项税款，即按照政府有关部门共同制定的评估价征税。
评估价征税方案改变了征税基准，但营业税、契税的征税税率并未改变。税率发生改变的为“个人所得税”，方案中个人所得税的核定征收税率具体为：普通住房计税价格的1%，非普通住房则为1.5%，拍卖房为3%。而在没有明显偏低的交易中，个人所得税则仍按原方案核实征收，征收税率为(计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)×20%，即差价的20%。
与此前业内猜测的有所不同的是，此次公布的评估价核定征税方案与原来的征收方案双轨运行，只有交易价格明显偏低的时候才会采用核定价征税方案。市地税局透露，深圳目前已经在全市400多个片区、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋形成了“一房一价”的计税参考价格，当二手房交易提交产权过户系统时，如交易价格明显偏低于计税参考价格、且无正当理由的，地税部门将按照计税参考价格核定计征存量房交易环节各项税费，不过征税之前会请交易双方签字确认。
●为何评估价征税？
遏制投资和投机购房，推进房地产市场健康发展
据悉，深圳从去年下半年就启动了二手房交易税收评估核定的筹备工作，由市财政委牵头成立了工作领导小组，对二手房交易税收评估核定涉及的各项具体工作进行了研究和部署，制订了工作实施方案和具体操作流程，并委托市规划与国土委下属的市国土房产评估发展中心开展相关房产评估工作。
昨日，市地税局、规划与国土委发布了《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》(以下简称《通告》)，深圳将于2011年7月11日起正式实施二手房交易计税价格核定工作，《通告》有效期定为5年。
市地税局新闻发言人杨龙表示，实施存量房交易计税价格核定，主要目的不是为了增加多少税收，而是基于以下3个目的：1.为了更好地贯彻落实“国八条”文件精神，与其他相关房地产政策相配套，通过政策的共同实施，遏制投资或者投机购房，推进房地产市场的健康发展；2.为了给存量房交易双方创造公平的税收环境；3.为了进一步强化税收的征收管理。
●如何评估价征税？
个人所得税“核实征收”与评估价“核定征税”并行
在评估价征税方案中，营业税及附件、契税两个税种征收税率并无改变，改变最大的是个人所得税税率。在旧方案中，个人所得税按照交易差价，即(计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)的20%征收，但深圳市场由于“阴阳合同”的长期存在，买卖双方常常以房产原值作为交易价格申报过户，以规避这项税收。
评估价征税方案中增加了“个人所得税”核定征收的计征率。如果申报的交易价格明显偏低，市地税局将启用评估价来核定征收相关税费，其计征率为：普通住房是评估价的1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。而对于没有明显偏低的交易，则仍按国家相关规定“核实征收”，征收税率仍为交易差价的20%。
据了解，此次公布的方案是按评估价核定征税与按实价征收双轨并行。二手房评估价征税从7月11日开始执行，具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。至于具体的房屋计税参考价格，市地税表示将不会对外公布，不过交易双方可凭房产所有人身份证和房地产权证书编号，在房地产权登记部门查询获知房屋的计税参考价格。
●评估价如何定？
据房屋坐落地点等因素制定，依房地产估价相关规范和标准评估得出
评估价如何定？
市地税局表示，评估价由该局和市规划与国土委委托市国土房产评估发展中心，根据房屋的坐落地点、建筑结构等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。评估价还得到了北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心等国内外机构的论证。
“我们在全市划了400多个片区，共统计了超过17万栋房屋、共计约154万套房屋，基本实现了‘一套一价’。”市地税局表示，因为统计工程浩大，花费了很长时间，所以到现在才公布方案。
另外，评估价还将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经相关部门确认后使用。如果买卖双方对核定的计税价格有异议，可以向房地产所在地区地税局提出复核申请，并提供证据资料，区地税局经核查后出具复核结果。买卖双方也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议，对行政复议决定不服的，还可以依法向人民法院起诉。
