根据《2011住进别墅———成都别墅入住率及度假住宅需求报告》(以下简称《报告》)所呈现的结果，配套成为阻碍业主入住别墅最关键的问题，而即使是已经入住的业主，对别墅的现有配套也并不满意
“为别墅打造配套”成为一些开发商的共识，但如今的别墅配套多以会所、酒店为主，虽然提升了项目品质和档次，但在解决基本生活方面依旧问题不少。而在业界人士普遍看来，开发商的一家之力毕竟有限，这需要在城市规划时的“预设”，依靠城市的公共配套来解决这个问题似乎更加合理
而随着别墅买家置业观念的成熟，用作常住的别墅，不但要在楼盘品质上有足够保证，在关系日常生活的种种配套设施上要求也变得很高，并由此衍生出对于区域及居住氛围等方面的要求
楼盘品质很满意
配套还要再提高
《2011住进别墅———成都别墅入住率及度假住宅需求报告》(以下简称《报告》)指出，别墅交房后陆续建成的配套主要有：小超市、医院、学校(幼儿园、小学)、餐饮、休闲娱乐(茶楼、咖啡馆)、公园等，这些配套的建成对于城市别墅的入住有较大的促进作用。
从《报告》中我们可以看到，入住业主有66%表示入住之后发现配套太差。此种情况在一些传统郊区别墅表现突出，在城市别墅情况稍好。《报告》的结论是：配套的完善程度深刻地影响着别墅的入住率。
以中海央墅、华侨城、保利心语等为代表的城市别墅， 开发商除了提供优质产品外，更注重依托区域的城市资源，辅以本小区强有力的社区商业配套，提供高品质的后期服务，在成熟的生活圈内令城市别墅组团享有更胜一筹的居住舒适度，从而提升入住率。
华侨城、麓山、中粮御岭湾等别墅早就开始探讨解决别墅的配套问题，通过引进各种城市公共配套来提升项目周边人气。中粮集团以旗下9大行业34个业务单元为资源基础，为御岭湾业主提供了完善的配套，也通过游艇俱乐部等形式，提升了项目的居住氛围。相对于这些大开发商强大的资源整合能力，其他别墅解决此类问题时需要付出的更多。
4月中旬，牧马山片区的一些开发商及业界人士在牧山丽景举行了一个小型讨论会，在谈及牧马山别墅发展前景时，配套成为在场人士最关注的问题。一个明确的观点指向是：牧马山区域的别墅产品水准已经很高，但是配套的缺失让这里的居住氛围难以达到成熟，想成为中国第四极的中央别墅区，需要解决的问题还很多。
事实上，牧马山所面临的产品与配套不匹配问题，普遍存在于成都别墅市场。《报告》显示，接受调查的别墅业主对所居住别墅的楼盘品质、建筑外观设计、户型、绿化环境、停车条件、开发商品牌以及物业管理等满意度都超过了7分，对于楼盘品质的满意度更是达到8.1分，唯独配套的满意度只有6.4分。
巨资打造的会所，
不能为业主做一顿午餐
提起别墅配套，很多开发商都会提到自己造价不菲的豪华会所和五星级酒店，但是事实上，真正与入住率相关联的配套设施并不是这些。
那么业主看重的究竟是什么配套呢？调查员小彭给我们讲述了这样一个故事：一个端午假期到牧马山来居住的业主，到了中午找不到地方吃饭，只有全家开车出门，还临时问我们的调查员，牧马山附近有什么好吃的。
同样，4月底记者曾陪同几个从浙江宁波来的开发商去参观成都某知名别墅，该别墅巨资打造的会所是开发商向来访者推荐的重点配套，豪华的包间、精美的菜品备受推崇。当时已近中午，记者问该楼盘负责人能否在会所准备一顿午饭，得到的回答竟是：“我们现在没有接待能力，你们还是去附近的农家乐吃吧。”
据了解，这个别墅会所平时一般不具备接待能力，只有在此举行一些重要的接待活动时，餐饮部门才会对外开放。而这恰恰是如今很多会所面临的问题———不能满足业主平日生活所需。同样的情况在其他楼盘也经常见到，有的楼盘号称斥资数亿打造的会所，却单单不能满足业主平时吃一碗面的需求。对于这种解决不了基本生活问题的情况，在调查过程中，很多业主颇多怨言。“就像iPhone4，作为手机，什么高级功能都有了，就是基本的通话功能有瑕疵，信号不好！”有业主如此戏谑。
解决别墅配套
不能光靠开发商
在解释如今的别墅入住率为何较低时，正合地产董事长毛勇也谈到了配套问题，他说配套不仅仅是会所、医院、学校这样的大配套，还有一些提供基本生活元素的小配套。成都某媒体人士2006年曾在麓山国际社区购得别墅一套，但住进去之后发现有很多问题，他经常挂在嘴边的一句话就是：“有时候想在外面吃碗面都要开车去华阳，很麻烦。”后来，由于忍受不了上下班都要开车一个小时的折磨，他干脆卖掉了这套别墅。
不过即便如此，麓山国际社区在解决配套问题方面已经是成都做得较好的项目了。有很多住在其他离主城较远别墅社区的受访者表示，当初购买别墅，除了为改善居住环境、有投资价值外，还有一个重要因素就是通过居住形成另一个社交圈子，结识更多志同道合的朋友，构建高端社交圈层。但是入住率低，让社区活动无法展开，邻里之间也仅限于点头之交。于是， 不少业主把居住别墅权当度假别墅用，闲暇时和家人来此享受一份清静。
在打造与圈层生活所匹配的配套设施上，麓山国际社区一直是成都业界的标杆。项目营销总监李萍透露，为了更好地服务业主，万华地产投资数亿，联合德瑞教育集团建设成都实验外国语学校西区。此外，生活超市、图书馆、电影院、咖啡馆等配套设施也逐步引入，而一号会所和高尔夫会所不但有游泳池、健身房、雪茄吧等设施，也涵盖了基本的餐饮服务设施。麓镇的建设更是意义重大，其完善的商业服务设施将麓山的配套设施提升到一个新层面。“麓山7年来做的就是提升住宅高附加值， 让业主买的不仅仅是房子，而是生活。”李萍说。
很多业界人士认为，除了开发商独自花大力气解决之外，打造别墅区的配套更加需要规划的引导和开发商之间形成的合力。牧马山所在新津县花源镇虽然有一些基础的配套设施，但是与别墅的高端居住无法形成对应。在4月举行的讨论会上，新津县政府和花源镇有关人士表示，为了打造适应牧马山别墅区需要的配套设施，花源镇将以发展类似酒店、会议等产业基础来打造牧马山的配套设施。
牧马山的一些项目在土地规划上也开始注重配套商业，金科·廊桥水乡南面配有以“曼特小镇”为主题的欧洲风情商业步行街，商业面积达到5万平方米，这使金科·廊桥水乡成为牧马山唯一有商业配套的别墅项目。而这些商业配套设施将不仅服务于廊桥水乡，也将成为辐射整个区域的商业中心。
成都商报记者 赵述锦 余鸽
