■ 预警信号
井喷区域开盘首日销售率下降
今日的房山区，在调控下发展如其名，已经“房子成山”，在“房票”购买力被消化3个多月后，这一品牌刚需盘扎堆的热区也显现了销售速率下滑的趋势。
去年7月，中粮万科长阳半岛首次开盘“日光”，成为调控下纯新盘低于预期开盘的典范。此后，其陆续开盘五次，均延续了“日光”纪录。但这一成绩从今年2月下旬“京15条”逐步落地后就开始“终结”。今年3月6日，长阳半岛第六次开盘，当日销售率为63%，而4月下旬第七次开盘当日去化率降至43%。上周日，中粮万科长阳半岛第八次开盘，推出220套房源，当日认购86套，销售率为39.1%，也为该盘入市以来的当日销售率新低。
当日销售率走低的情况同样出现在位于长阳半岛西边的首创芭蕾雨，上周六先于长阳半岛一天选房的首创芭蕾雨悦都当日去化率约60%，但是这样的成绩也较3月6日开盘的87%，大幅下滑。
据记者了解，目前的长阳板块已经进入了放量期。普通住宅项目有城建徜徉集、待售的建工建邦华庭，首开熙悦山。万科相关负责人认为，区域内在蓄客的项目，都将形成一定的竞争，分流客户。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，截至目前，今年内房山长阳区域共推出11个项目，合计提供住宅4182套，签约2982套，签约率为71.3%。这一数字接近同期通州的四倍。
小户型比例影响销售业绩
近期开盘的几个刚需盘，从销售数据上看，均已经显现了刚需族购买力的疲软，总价低、户型小的产品更受市场青睐。
今年4月，长阳半岛第七次开盘时，户型包括三居、四居等改善型产品，300套房当日销售率跌至43%。上周日其第八次开盘对户型作出了调整，主打85平米两居、100平米三居。在开盘现场的销控板上记者看到，销售最快的是85平米两居，100平米三居仍然销售缓慢。
户型对销售的影响也出现在首创芭蕾雨悦都。首创芭蕾雨上周六开盘，价格与上一期相当，但在户型上，上一期推出339套房，其中70%为80平米两居，当日销售率达到了87%。而此次开盘推出396套房，90%为90平米小三居户型，开盘当天销售200余套房，去化率约60%左右。
首创芭蕾雨项目相关负责人表示，去化率的降低主要是与两期的卖户型不同有关，面积更小、总价更低的两居对于刚需客群吸引力更大，而这次开盘没有80平米两居，没有把更多的客户吸引过来。
刚需族价格敏感度趋强
虽然刚需盘一直支撑着楼市成交量，其多为郊区纯新盘项目，价格相比其他产品已经较低，但是业内对于房价走势预期已经改变，随着刚需族的购买力不断下滑，也使得刚需族对刚需盘的价格更为敏感。
万科近日推盘的新项目幸福汇，位于房山窦店，虽然其地理位置比中粮万科长阳半岛更偏西南，但因其定价万元左右，完成了当日八成销售率。实际上在今年2月下旬限购政策出台后，万科幸福汇、金色漫香郡、保利花园等定价在“万元”左右的楼盘认购率在七成以上。
此外，芭蕾雨悦都近两次推盘也更突出性价比。此次产品更靠近地铁站以及首创奥特莱斯项目，但细究其折扣为全款9.2折、50%首付9.4折、贷款9.6折，比上一期各项折扣分别提高了2个百分点。不过，万科北京总经理毛大庆表示，长阳半岛若完成一个月内销售率六成的集团指标，则暂时不会调价。
思源经纪公司董事长兼总经理陶红兵表示，因为限购的原因，客户基数不够，刚需热销盘的销售率降低说明调控有效果。不过他认为，目前还不可能形成价格战。
记者了解到，房山即将入市的新盘如首开熙悦山、建邦华庭等开盘定价谨慎，仍选择低开。 （张晓蕊 袁晓澜）
