2011年上半年,在楼市政策调控持续收紧的情况下,东莞楼市形势仍然一片大好,量价齐升。进入6月后,楼市开始出现分水岭,成交量下滑,楼价回落,火热的楼市终于变得冷静。业内人士分析认为,目前仅仅是下半年楼市暴风雨来临前的一个平静期,随着下半年开发商资金链紧缺,深圳投资客大规模进入东莞,下半年楼市将风云再起,或重现2007年的疯狂。
★上半年市场:
高品质楼盘多 深圳客进场 导致量价齐升
2011年上半年,在楼市调控政策持续收紧的情况下,东莞楼市仍然量价齐升,东莞本地需求和深圳客的进入刺激了成交量的增加。
2011年上半年量价齐升的原因是什么?东莞瑞峰置业市场研究中心分析,2011年1月份的成交量较高,主要是延续了2010年的回暖态势,3月份由于限购传闻,很多楼盘提前推货,致使3月份和4月份的成交量都较高,而4、5月份作为传统的黄金旺季,本来楼市的成交量就相对较高,加上一些个盘如玉兰花园这些特殊盘的推动,5月的成交量创年内第二高。
此外,上半年的楼市受调控负面影响较小,价格亦未见实质性松动,基本在8000元/平方米上下徘徊。但是值得注意的是,上半年的高成交量相当一部分来源于一些个盘的支撑,如金域松湖、玉兰花园、地标广场等项目签约量都非常高,月度前十名楼盘的签约量占全市签约量的23%以上,4月份甚至高达35%。
涨还是升?市场进入暴风雨来临前的平静期
进入6月以来,东莞楼市开始进入传统淡季,连续几个星期成交量处于较低水平,楼价也难得地低于8000元/平方米,让不少购房者看到了降价的希望,下半年楼价是涨是跌?
东莞瑞峰置业市场研究部经理刘金林表示,尽管进入6月以来,除了首周成交量不低外,第二周和第三周成交量稍微下跌,楼市进入淡季,但是从目前上市的一些项目看,基本都是品质较高的楼盘,现售价和预期定价都不低,楼价短期内进入下行通道的几率较小。
东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为,目前东莞楼市呈现出“二八”分化,20%的楼盘面对的主要销售群体是深圳投资客,随着下半年深圳大投资客的大规模进入东莞,这部分楼盘涨价态势明显,而80%的开发商则面临资金链紧张,出货压力大等问题,将会在一定程度上进行价格调整,推出大量特价房。
车德锐认为,更多的开发商加入到深圳转介的行列当中,把深圳客吸引过来购房,将可能会重现2007年的情况。
★预测一
深圳客大规模进莞
背景:7月11日起,深圳将实施二手房交易价格核定计税,这将对房地产交易中的“阴阳合同”造成巨大打击,在压缩了“阴阳合同”市场的同时,也让二手房的交易成本大大增加,受此影响,将会使得深圳二手房市场大大萎缩,面临着生存困难的二手中介将转介客户,除了转介到深圳一手市场外,东莞、惠州楼市,将成为他们大量转介客户的目标之一。
对于东莞楼市而言,下半年将可能迎来更大规模的深圳投资客。
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