调控政策对楼市产生了明显影响，限购令的出台更是把市场的炒房泡沫击碎，使得刚性需求得到最大限度的凸显。不少开发企业随行就市调整营销思路，打出高性价比的实惠招牌以吸引刚需购房者的关注。在此节点，刚需们更是货比三家，不见实惠不出手，对待市场逐步理性的购房心态使楼市迈入真需求时代的脚步越来越近。
竟争激烈市场难以预测
随着一些大开发商的进入，西安楼市的竞争越来越激烈，特别是下半年，楼市将会迎来众多楼盘的集中放量。比如高新板块、曲江区域以及西咸新区等热点版块，目前已经积聚了一批即将推出的新楼盘，若是这些楼盘集中推出，市场上房源的供应量必然会大增。
但有业内人士表示，调控政策的实行以及供给的大幅增加，对销售进度会造成一定程度的影响。同时，今年银行一步步地提高了贷款的门槛，很明显开发商在资金上可能会遇到双重困难：回笼资金慢、融资也受阻。而据有关方面的统计数据显示，限购、限贷等各种调控和信贷政策的多重发力，使得今年西安的新房交易量持续走低。在成交总量出现持续低迷、整体市场需求出现集体观望的同时，市场成交量中的需求结构也在发生着变化。在成交构成比例中，改善型需求的比例明显下降，首套房刚需比例在稳步上升。
应该注意到，市场上总有一部分房企在楼市重要节点时会显示其非凡的市场洞察力，随行就市，打出一些“既叫好又叫座”的好牌。在当前形势下，对于西安大部分即将开盘的项目，调低价格预期已是一种新的生存法则。要知道，虽然部分房企5月份销售“报捷”，但楼市形势对于房企而言尤其是中小型房企依然非常严峻，若想在西安火热的7月甚至下半年楼市里取得一个好成绩，不积极应对调整销售策略是不行的。
开发商谨慎定价用心营销
在采访中，不少开发商均表示，不管市场怎么变，产品好才是硬道理。
东元地产的策划总监赵阳认为，“虽然今后的政策走向我们无法预测，但要不要把产品做好，却是开发商说了算。只有凭借自身产品的优势，在竞争中才能站得更稳。”曲江千林郡的任建新也表示，“在产品定位、户型设计、建筑质量、小区配套设置等细节上多下功夫，才可以提高自己的竞争力。”确实，现在市场竞争越来越白热化，购房者也越来越理性，作为开发商，当务之急就是要把产品做好、做优。
记者在采访中发现，目前形势下，合理定价也是保证良好销售的一个法宝。比如恒大绿洲近期推出6880元每平方米的精装精品户型，就取得了不俗成绩。记者认为，除了产品本身品质好、地段优越等因素之外，在市场不太乐观的情况下，开发商若能把自己的心理预期稍微降低一点，反而可以在项目的销售过程中变被动为主动，快速回笼资金。在这一点上，很多开发商似乎也达成了共识。据了解，即将推出新组团的几个楼盘，如白桦林间、中海·曲江碧林湾、五湖名邸等项目，在定价上都变得极为慎重。
接下来的一段时间，由于市场上同期推出的盘量猛增，有些产品又存在同质化严重的现象，那么，在营销上必然会存在着很大的挑战。如何拓宽营销渠道、制定新的营销战略以及怎样把控推盘节奏等，都成了开发商急需研究的课题。
购房者不见实惠不出手
5月份，西安房地产市场经历了今年以来最大的一次释放，实现了年中的一次井喷。纵观5月份各楼盘交易状况以及购房者对市场的反应，不难看出，限购令实施以来的微妙楼市让购房者的心态发生了变化，刚性需求群体在购房心态上的调整尤其明显。
在紫薇曲江意境的售楼现场，记者遇到了一位前来买房的刘女士，刘女士表示，她在北京读书的儿子马上就要毕业了，急着想给儿子买套三室一厅的房子作为今后的婚房用。虽然现在市场走向不明，但自己已经观察了好一阵子，房价似乎没有要降的苗头，所以不想再等了，只要性价比高，就决定出手。而在逸翠园·西安的售楼处，一对小夫妻告诉记者，他们的宝宝几个月之后就要出世了，小孩出生之后，结婚时购买的小两房显然不够用，换房事宜得提上日程。他们要换一个稍大点的房子，最好还是那种即将交房的准现房。
众多项目负责人在接受记者采访时表示，现在刚需客户对价格比以前更加敏感。因为市场不明朗，出于资产安全的考虑，客户一般会买价格较低的房子。在近阶段的购房者中，刚需人群占了九成，多是在高新区工作的年轻人，受过高等教育，是城市中的白领阶层，希望住在有品位的社区，他们更看重品牌和服务。
从已售出的房源看，购房者将更多的注意力集中在百平方米左右的楼盘，而多数购房者均属首次置业且所购楼盘均价较为适中，同时，各种优惠措施也是吸引购房者眼球的关键。而与以往不同的是，刚需购房者似乎有了较大的心理弹性空间，不再是以往的有房必抢，取而代之的是更多的考虑、比较与观望。
刚需市场并没有改变，刚需购房群体依旧存在。而所谓的刚需购房者对产品的需求实际变化不大，主要的变化反映在对待市场的逐步理性化上。在房地产事业不断发展的今天，人们也更加了解房地产市场，也更加有能力甄别产品的方方面面。由此看来，只有不断提升产品性价比，才能在刚需市场中占据一席之地。(记者 姚秦川)
