时至年中，纵观2011上半年成都楼市，从中央到地方调控政策频出，限购、限价、限贷等楼市关键词也层出不穷，上半年在政策面高压下，住宅市场回归理性成为大势所趋，商业地产开发热潮涌动……今年上半年，成都楼市到底发生了什么变化？又如何看待这种变局？下半年发展趋势又如何？本期“全媒体楼市”特邀成都房地产协会、开发企业、房地产学术界的三位业界资深人士，为你揭开谜底。
基本面
“严”政下“平”稳发展
关键词：平稳、严厉、疲软
楼市全媒体：回顾上半年成都楼市，新国八条、限购令、一房一价、央行加息等政策相继出台，极大地影响了楼市的走向。请您给上半年成都楼市归纳一个关键词。
黎光成:我认为是“平”，在政策多管齐下的调控下，市场总体表现比较平稳，抑制了房价上涨过快，政策效果开始显现。开发商、购房者也更加理性，楼市发展态势良好，逐渐回到健康、良性发展的轨道上来。
夏强：从上半年的情况来看，政策面非常“严厉”，市场非常“严峻”。2011年以来政策密集出台，继限购之后，限价、限贷等新政陆续推出，所谓“打蛇打七寸”，货币政策、行业政策、财政政策等房产调控政策综合运用，这种多渠道、多路径调控模式，对买方和卖房都有一定的抑制作用，市场形势比较清淡。
蒋华东：从市场来说，我认为关键词是“疲软”，上半年调控政策不断，开发商和购房者处于深度观望，导致市场博弈加剧。从成交量价来看，上半年主要表现为量止价稳。
楼市全媒体：本轮房地产调控被喻为“史上最严厉”的一次，您认为上半年成都楼市发生了哪些变化？又如何看待今年上半年的楼市变局？
黎光成：首先，调控政策更富多样化，效果也更明显，极大地抑制了投机性需求，加大了保障性住房建设力度，成都保障性住房条件也由原来家庭年收入5万调整为10万，放宽了门槛，使更多人享受政策带来的福利。其次，由于调控影响，住宅市场有所放缓，商业地产与去年同期相比有较大增长幅度的增长。最后，开发商积极调整策略以适应政策变化。
夏强：从本轮政策来看，政府调控房地产决心非常大。由于住宅受限，投资者投资方向慢慢向商业地产转移。对于开发商来说，上半年是逐步适应调控政策的过程，既调整销售策略和营销节奏，也有不少优惠措施出台。
蒋华东：总的来说国家对房地产的宏观调控政策方向没有变，维持调控高压态势。从市场角度来看，成都土地拍卖并不火热，前4个月比较冷淡，5、6月集中放量，有的地块在低价成交，甚至有的地块流拍。同时上半年另一个比较明显的变化是冷了住宅、火了商业。
技术面
住宅受阻商业地产支撑楼市
关键词：商业地产春天区域发展
楼市全媒体：经历了上半年调控政策频出、开发商逐渐适应、购房者持续观望之后，目前成都楼市究竟处于什么样的状态？
黎光成：上半年政策效果现在已初步显现，目前楼市整体运营比较平稳。
夏强：目前市场整体成交量收缩，价格变化幅度不大。北京、上海等一线城市量价均有所回调，二、三线城市量价有升有跌，但变化幅度不大。在此调控背景下，目前购房者观望依然情绪浓厚，市场现状不容乐观。
蒋华东：我认为目前楼市出于胶着状态，主城区由于受限购影响，从量和价上变化不是很大，目前一些开发商做出了调整，实行多种优惠或开盘价格低于预期。
楼市全媒体：上半年住宅市场受限，商业地产蓬勃发展。据此，有人认为商业地产春天已来临，您如何看待上半年商业地产发展？
黎光成:一方面由于成都商业地产发展比较落后，配置不完善，市场需求旺盛，也是填补前几年开发量不足的缺陷。另一方面，商业地产不在调控范畴之内，开发商和普通投资者转向投资商业地产，导致商业地产发展兴盛。
夏强：上半年商业地产发展火热，主要原因还是政策因素的变化，住宅市场受限，部分投资者转向商业地产。同时，商业地产的贷款并未受限，吸引了许多开发商和投资者关注。
蒋华东：因为现在流动性过剩，CPI较高，许多社会闲散资金没出去，商业限制少，成为许多热钱奔涌的去处。但商业地产过度火热并不正常，值得警惕。毕竟对于成都来说，商业地产的发展伴随着城市消费、产业发展，过度超前消费，会直接影响城市持续性发展。
楼市全媒体：2011上半年城东、城北加快发展步伐，引起成都新一轮热点区域轮动。您认为上半年有哪些热点区域？又有哪些区域是下半年值得关注的区域？
黎光成：目前，政府注重区域均衡发展，上半年成都东南西北各个方向都有一些亮点。随着交通、配套的完善，三环以外将越来越受关注。
夏强：上半年成都传统的热点区域南边、西边依然比较受关注。从区域来看，下半年大源、金沙-光华片区等区域将继续焕发活力。
蒋华东：上半年，城南开工量和开发规模依然较大，城西的发展也非常快，尤其是高新西区，地铁、快铁使交通更加方便。上半年城北发展有所提速，特别是众多大型商业的入驻。但由于受客观条件限制，居住质量和氛围仍需提高。城东受东站的开通重大利好影响，发展势头良好，同时也受土地供给的影响。
未来预期
通胀预期依然严峻调控将延续
关键词：未来预期买房时机
楼市全媒体：结合上半年的发展状况，请您预示下半年成都楼市发展趋势？下半年是否适合买房，请你给购房者一些建议。
黎光成：毋庸置疑，下半年将保持调控政策的持续性。同时，开发商、购房者也将更加理性，开发商将根据购房者需求开发适合的房子，购房者也将理智的做出选择。下半年如果打算购房，购房者需根据自身需求和承受能力，该出手时就出手。
夏强：从目前的政策来判断，下半年将保持平稳发展。从成交量价上来说，短时间内量的变化不大，价格可能会适当调整，但不会出现大起大落的现象。对于不符合保障性住房要求的购房者，我认为下半年是一个置业的较好时机。
蒋华东：目前仍处于宏观调控政策不断深化、细化的过程当中。由于国际国内的通货膨胀影响，货币政策将继续收缩，大型银行存款准备金率高达21.5%，创历史最高水平，同时，下半年可能将继续加息。不排除房价有所松动的可能性。下半年保障性住房将陆续推出，满足中低收入人群的住房需求。对于自住型和改善型的购房者，选择适合自己的房子最重要。
天府早报 刘天海
