“截至6月22日，大成都范围内，住宅存量达1877.36万方，成都主城区住宅存量已经达到571.67万方。”据锐理数据分析，按成都市现在的消化速度，至少需要10个月左右才能全部消化完。正合地产董事长毛勇分析认为，这样的存量下，成都楼市价格将会出现松动。同样，世联市场研究部也认为，楼市调控的效力还有待发挥，开发商促销的力度将更大。在需求未形成明确预期之前，正是开发商促销推货的大好时机，一旦预期明确，可能会像2008年那样，即使降价也未必有成交量。
如此看来，中德与佳兆业大打高性价比吸引购房者，快速走量回笼资金无疑是明智之举。但面对同样的市场情况，却也有开发企业选择按兵不动，持续观望。这样的观望之势会不会因为两大楼盘的热销而所改变？成都楼市下半年将有怎么样的市场走向？针对这些热点问题，本期楼市会客厅请来专家与业内人士各抒己见。值得一提的是，本次会客厅还特别邀请了与佳兆业·君汇上品一河之隔的南湖国际社区，以及同样定位刚需、投资人群的绿地世纪城。
价格永远能搅动市场
成都商报：房地产市场整体不景气的情况下，中德·英伦联邦与佳兆业·君汇上品却成为购房者追捧的对象，这与两个楼盘的价格优势有没有关系？您是如何看待这样的市场现象的？
庄泽宝：中德·英伦联邦与佳兆业·君汇上品能够取得不错的销售业绩，这与高性价比有不可分割的关系。产品本身具备一定的竞争力的同时，牺牲一部分的利润，购房面对这样的楼盘，必然会高度关注。
在当前市场环境下，开发商之间的分野越来越严重。市场供应量不断上升，同质化竞争越来越激烈，开发商根据自身情况会制定不同的营销策略。除了个别自身条件特别优越的楼盘，凭借产品本身的稀缺性和个性化坚持不让利外，大部分的楼盘会以空间换时间，用大量的优惠来换取快速回笼资金。在这样的情况下，那些优惠幅度较大，产品本身也不错的楼盘自然成为购房者关注的焦点。
毛勇：当成都楼市住宅存量超过600万方，供过于求，卖方市场朝买方市场转变，价格必然出现松动。事实上，成都楼市的房价也已经有所松动。佳兆业·君汇上品与中德·英伦联邦的成功营销，与这两个楼盘的价格优势就有不可分割的关系。
市场价格是供求关系的表现，当时市场存量达到一定的数值之后，供过于求，卖方市场的优势消失殆尽，进入买方市场。开发商之间为了争取有限的有效购买力，必然会对产品价格做出调整。对于有购房需求的人群，一旦价格达到了其认可的范围之内，必然会进行购买，这也是市场经济下的供求规律。
任平：对于其他楼盘的营销方式和定价策略，我们不发表意见和评价。对于当下这样的市场现象，我认为还是属于目前市场的特例，并不具有普遍性。
刘剑锋：对于以刚需客户为主力客户群的楼盘来说，价格杠杆的作用特别明显，所以说这两个楼盘销售较好与价格肯定是有关系的。
这样的市场现象并不是普遍现象，也并不一定会成为一种趋势。开发商的定价策略和推盘手段，更多取决于开发商对产品的预期和定位。开发商定位产品为刚需产品，需要快速回笼资金，那么只要价格在其利润率合理范围之内，他就会采取快销的方式。但是，这样的方式并不适用于所有楼盘。
同质化竞争看谁先动
成都商报：中德·英伦联邦和佳兆业·君汇上品在营销上的成功，对于周边楼盘的营销策略有没有影响？
庄泽宝：这两个楼盘的成功，对于周边楼盘的定价策略和营销策略肯定会有影响。在政策调整的背景下，有效购买力被限制，同一片区内楼盘争夺有限的客户，此消彼长，一方卖得好另一方销量必然受到影响。这样的情况下，差异化不大、优势不明显的楼盘将会很快有所动作，优惠幅度将会更大，这样循环下去，今天的低价很有可能就是明天的高价。因此，早动肯定比晚动更占优势。
在早动的开发商取得了好的销售业绩之后，部分持观望态度的开发商肯定也已经在蠢蠢欲动了，希望能够在之后推出有效的优惠措施吸引购房者。但是，这也并不是所有开发商的选择，对于那些相对稀缺或具有强烈个性的产品，暂时可能还会按兵不动。
毛勇：其实，在这两个楼盘之前，很多楼盘已经通过赠送面积、团购、优惠等多种方式来吸引购房者。现在，这两个楼盘只是将价格这张牌打得更直白、更狠，也将会对周边楼盘的定价策略产生一些影响。市场需求有限的情况下，一方有所动静，另一方肯定也会作出回应以争取市场份额。
任平：两个楼盘在销售上取得的阶段性成功，对于市场内某些楼盘是有一定影响力的，对周边楼盘的销售也会有一定的影响。的确也有个别楼盘在两个楼盘成功开盘之后，采取了类似的营销方式，对于这一点绿地集团一直保持高度的关注。
绿地集团在今年下半年整体的推盘体量是比较大的，这样的情况下，我们也会密切关注市场面的变化。对于这些将推的项目，现在具体的营销方式和定价策略都还没有定论，估计最终还是会按照市场的变化以及我们项目自身的情况来决定。对于目前绿地集团在推的项目，我们会按照集团的要求来运作，更多是按照自己的节奏来销售。
刘剑锋：君汇上品与龙湖国际社区离得比较近，但是并不会对我们的销售产生任何影响。首先，两个产品在定位上完全不同。君汇上品定位刚需客户，用快销低价的方式征服市场；南湖国际社区则定位改善性需求客户，定位高品质楼盘，走品质征服市场的路线。其次，在资源拥有度上是不同的。虽然都在打南湖这张牌，但是住在南湖里和住在南湖边是两个概念。最后，南湖国际社区需要1万多个业主负责。在市场环境好的情况下，南湖一直都坚持不随意涨价；在市场不景气时，南湖更是不会降价，这也是对业主的一种负责任的态度。
下半年存在阶段性机会
成都商报：你们是如何看待下半年成都楼市走势的？
庄泽宝：下半年，开发商的各种优惠措施有进一步加大力度的可能。但是，有空间刚需和成本的存在，开发商并不会在价格这个无底洞上走太远。优惠和让利会是未来短时间的趋势，但是幅度是有限的。一方面，开发商主观上会尽量避免让利幅度的扩大；另一方面，购房者“买涨不买跌”的心理也会在客观上影响开发商优惠的幅度。
虽然，事实上的“普降”是未来发展的趋势，但是开发商还是会采取各种形态和手段来实现降价，并不会直言降价。
毛勇：对于后市的走势，现在情况并不明朗。虽然，很多的开发企业都相继通过各种手段变相降价，但是也不能因此而武断地认为下半年价格还将继续下行。毕竟，还是有很多开发企业现在价格都没有松动。关于后市走向究竟如何，我个人觉得还是要根据每个开发企业的具体情况来看。现在来评断整体的大势将下行，还为时过早。
任平：虽然现在的市场环境并不太乐观，但我们认为今年下半年还是有阶段性的机会。毕竟，刚需和改善性需求是确实存在的，这样的市场需求最终会转化为市场能量，最主要是看哪些企业能够抓住这个机会。
刘剑锋：对于成都楼市后市走势，我个人认为还是要看楼盘。对于那些有差异化、有卖点的楼盘来说，突围的机会非常的大。但是对于产品相对平庸的产品，如果仅仅靠一些手段进行营销，只能是一时的权宜之计，并不能长久。总而言之，是否掌握了核心竞争力，是在后市中能否成功突围的关键。
成都商报记者 熊沙杉
