在本轮调控背景下，上海楼市如何突破重围？成为摆在开发商面前的首要任务。
调控当前，是裹足不前还是积极对待？这是一个问题。态度决定一切，当你选择自省，你会更理性；当你选择按兵不动，你可能会“不进则退”；当品牌房企诸如金地、招商、绿城等选择将精力集中在对产品的创新上，市场给予的是热烈的响应。
2011年，调控依旧，优质的开发商用积极的态度面对调控，创新的产品不负众望地在严峻的市场环境中依然表现不俗。创新二字究竟有怎样的魔力？翻开中国地产上海篇章，你会知道，上海地产与创新共生共荣。
破土，
勇于创新的基因
时间：1988年—1999年
事件：
●1988年，上海土地制度市场化改革取得实质性突破；
●1991年，上海在全国率先实行住房公积金制度；
●1998年，逐步实行住房分配货币化，正式开启了房地产市场化的新时代；
1988年8月，虹桥经济开发区首次以国际招标的方式出让一幅土地，标志着上海土地制度市场化改革取得实质性突破。由此，土地使用权变无偿为有偿使用、变无期限为有期限使用。
二十几年后的今天，我们可以用这样平静的字眼来叙述那一场载入史册的土地出让，但二十几年前人们对土地批租还非常敏感，在已进入“雷区”，却只能前进、不能后退的形势下，上海走在了前面；把土地推向市场，上海创造了奇迹。
之后，1991年上海市又颁布《住房制度改革实施方案》，引进了商品房建设新机制，住房商品化改革的步伐大大加快；1991年5月起，上海在全国率先实行的住房公积金制度，让更多的普通居民看到了自己买房子的希望。
零首付在时下已是昨日黄花，但彼时的1996年，上海各商业银行将首期最低付款从总房款的30%下降为20%，有些银行甚至提出零首付制度，并延长了还贷期限，最长可达30年。这些政策在1998年后进一步得到宣传和落实，大大释放了消费者的购房预期。
家住宝山的许女士不会忘记自己四万元买来的房子，曾经还可以用个人所得税抵扣房款。上世纪九十年代末，作为支边子女的许女士回到上海，为了给自己给父母一处安身之所，她在当时偏远得让人无法想象的宝山买了一个小房子，只要四万多元。而就是这四万多元，她还可以用个人所得税抵扣，直到2003年。
购房贷款利息抵扣个人所得税，是当时上海市为了鼓励个人购房而创新的政策之一。1998年，逐步实行住房分配货币化，正式开启了房地产市场化的新时代。上海也出台住房分配货币化改革方案，并先后出台了降低契税、购房贷款利息抵扣个人所得税、已购公房上市、蓝印户口等政策，由此上海房地产开始进入一轮快速发展的阶段。
1994年2月起上海开始试行的“蓝印户口”制度，让从四面八方涌入上海的外地人看到了“扎根”上海的希望。“十万元闵行购房，即可获得上海市‘蓝印户口’”，这样的广告宣传当时吸引了很多外地人购房。
2002年4月该制度废止。据相关资料显示，1998 年到2001 年, 外省市企业和个人在上海购买新建商品住宅共计6.48万套, 占同期全市新建商品住宅登记过户总量的11%，共有4.15万套预售房的外省市买家申请蓝印户口, 占同期预售房总数的9.3%。
上海在房地产业的敢作敢为，也许与当时上海的实际状况有关。改革开放之初的1978年，上海人均住房面积仅为4.5平方米，排名全国倒数第一，“鸽子笼”、“亭子间”里几代同堂现象相当普遍；九十年代中期在上海的徐家汇太平洋百货，穿睡衣逛商场的大有人在，因为家里空间小，没有空调，夏夜来商场吹空调成了最实惠的休闲。但随着上海房地产业者的“敢为天下先”，在创新政策的引导下，房地产市场开始蓬勃发展。
时至今日，当我们回首往事，不仅慨叹，上海地产界的血脉里早已种下了勇于创新的基因。
弄潮，
全中国最优秀的创造者
时间：2000年—2010年
事件：
●2000年，上海商品房价开始止跌回升，开创房地产黄金十年；
●2003年，南派开发商在上海迅速扩张，并抢占了行业地位；
●2005年，以SOHO中国为代表的北派开发商也纷纷南下。
2000年被视为房地产黄金十年的起始年份。从2000年起，上海商品房价开始止跌回升，当年个人购买商品房住宅面积突破1200万平方米。上海房地产业增加值占GDP的比重也逐年上升，从1991年的1.4%上升至2000年的5.5%，第一次在所有行业中占居第四位置，真正成为上海国民经济的支柱产业。
当北京的房子还像火柴盒一样敦实，或者用点式建筑来增加居住户数时，上海人已经对“南北通风”，“卧室朝南”，“拒绝西晒”等有了清晰的概念。而此时得先发之利，却遭遇瓶颈的南派开发商纷纷抢滩上海。于是，上海房地产的黄金十年，是群雄逐鹿、大浪淘沙的十年，这十年间政策纷繁、形势多变，但海纳百川的上海让有实力的创造者坚持存活下来并逐步壮大，而也正因为吸纳了所有地产精英企业，上海才有了其不可撼动的地产“领头羊”地位。
上海的房地产企业从90年代初兴起成立，开发理念建立在满足基本生活需求的老公房基础上，相对保守，到90年代末，在南方起家的众多开发企业入沪以及外地代理企业营销理念的冲击下，上海本土企业经历了一轮大的冲击和洗牌过程，上海成为创造者的舞台。
在上海华江建设发展有限公司总经理史惠娟的记忆里，“自1992年左右，上海开始拥有土地、资金的国有企业成立开发公司，当时这些上海本土公司只知道老老实实建房，完全没有包装意识。”
当时在上海的一些地产项目连最基本的售楼处都没有。南方开发企业进沪，带来的是样板间打造、售楼处对外观的美化、体验式售楼等手段和营销理念，对早期的上海企业意识形态构成极大冲击。
与此同时，市场化较早的南方企业资金充裕，投资大胆，其“摸着石头过河”的市场精神，在土地进行招拍挂改革之后显示出了充分的优势和市场适应力。
对于万科进入上海，资深房地产媒体人李宗苗曾表示，“1991年，万科在深圳遭遇调控，之后转战上海，其第一个项目‘万科城市花园’即受到了上海人的欢迎”。可以说，万科的品牌优势是从上海开始的。
在这里占得先锋的不是南方企业，而是其带入的人性化理念、方向明确的规划设计和物业管理。2003年左右，上海本地房地产公司以国企为主导，更多依赖于土地资源，产品方面相对比较粗糙，南方的这种精细化处理迅速吸引了上海的中产阶层，万科也因此壮大。
同样成就非凡的是金地。不同于深圳金地以财务角度为主的个性，上海金地在品牌营销、精品规划等方面倾注了更多的关注。
除了开发商，一些营销机构也纷纷北上。成全机构2001年成立于深圳，但业务并不仅限于当地，当成全机构董事长全忠正在重新考虑这个“后院”问题时，王石跟他建议把公司的重心移到上海，因为长三角腹地较之珠三角腹地发展潜力更大。2005年，成全机构总部搬到上海。
包括万科、金地、合生创展、星河湾等在内的南派开发商在上海迅速扩张，并抢占了行业地位，在国内楼市形成相对固定的格局和话语权。此外浙系的绿城，苏系的新城、朗诗，也都拓荒上海，上海成了全国吸纳品牌房企最多的城市。而以SOHO中国为代表的北派开发商也纷纷南下，其董事长潘石屹曾表示：“目前，SOHO中国的大量投资仍在北京，在上海的投资只占到公司总投资的20%左右，但未来，公司希望这个比例能达到50%。
浴火，
创新驱动地产未来
时间：2011年——
事件：
●金地天御，独创“平墅”概念，颠覆豪华物业产品形态和市场观念；
●绿城玉兰花园，让大平层概念深入人心。
过去十年，对中国房地产市场来讲是机会的创新，是快速创业、扩张的方式创新，在后黄金时代，需要的则是极度深刻的产品创新和可持续创新。过去十年，虽然房地产市场的发展迅速，但目前房地产产品同质化竞争越来越激烈，如何进行产品创新成了开发商最为关注的问题。产品创新对于居住品质的更人性化打造，会随着人们生活水平的提高和房地产市场的发展，愈发凸显出重要性。
而回归现实，如何应对目前楼市的诸多不确定因素，上海各大房地产企业领军人物均认为，转型与创新将成为未来发展的关键。过去十年，中国房地产还处于群雄逐鹿的混战阶段，而创新已经让上海处于领军者的地位，那么在需要更突出创新意义的未来，善于创新的上海将继续引领中国地产。
2011年，上海住宅产品在创新中不断进步。作为金地集团的高端产品转型之作，金地天御独创“平墅”概念，颠覆了传统的豪华物业产品形态和市场观念；绿城玉兰花园让大平层概念深入人心。
创新产品为房企赢得的是尊重和信任，而安于现状则往往让开发商荣光不在。最近几年，业界渐渐对曾经的创新标杆万科的产品产生出一些不认同的看法，原因在于万科注重文化塑造，但其产品所用材料体现出来的综合素质却很普通。另外，在2009年之前，万科留给上海公众的印象更多是城市公寓开发，而其一向引以为傲的产品设计创新也被市场不断抄袭和模仿，也许万科需要新的节奏来应对市场的变化。
上海曾成就了很多企业，但如果放弃了创新，上海也会将它遗忘，无论它曾有怎样的辉煌。地产评论员 冯燕
