时隔半年多,CBD核心区地块争夺战拉开了第二轮竞争的大幕。9地块投标总价至少超过224亿元,最高可达246.55亿元。成交楼面价将在18800元-25000元/平米之间,较去年底成交的六地块略微上涨。
这一次,地块更多,9块;这一次,招标方式也多了一些新花样:Z1a等三地块直接评标,使所有企业处在同一起跑线上,而不像Z8-Z13地块许多企业在首轮方案投报阶段已经出现分差;这一次,许多企业经历了去年底投标竞标的洗礼,经验也更丰富。
参加投标的都是“有头有面”的企业。颇具有“搅局”倾向的潘石屹卷土重来;已经在CBD先下一城的中信、万通、安邦等企业卷土重来;曾经失利的北大方正、阳光保险、海航置业也卷土重来;当然更有中投公司、万科企业等行业巨头横空出世。谁将成为最后的胜者备受瞩目……
看点1
老潘归来 3地块均投最高价
去年年中,SOHO中国参加了CBD12宗地块首轮方案投报,结果得了9个“倒数第一”。于是在去年底中服地块等CBD6宗地块进行第二轮投标时,潘石屹退避三舍。如今Z1a等三地块采用普通评标方式,对CBD核心区心有不甘的潘石屹卷土重来。
潘石屹对记者表示“要投标”,而不是只来看看。
不是只来看看———对于CBD评标出让的规则,潘石屹表达了一些异议:出让规则“越简单越好”,CBD各地块的规划都是定好的,直接用报价评比最公平透明。他还表示,商业用地价格越高越好,“政府才有钱去建保障房”。
不是只来看看———潘石屹在Z1a等三地块都投报了最高价,投标后也表示了“中标几率很大”的自信。他对记者说,自己手里有大量现金。
多数人认为潘石屹是来“打酱油”的,老潘能否夺得地块,须等评标结果出炉。
看点2
对手变朋友 联合拿地
没有永恒的朋友,也没有永恒的敌人,只有永恒的利益。这句话放在CBD地块争夺战中也适用。在这次CBD9地块投标中,大企业组成超级联合体蔚然成风。而对比去年12月CBD6宗地的争夺,这一次,不少企业“化敌为友”。
在去年Z5地块争夺中,安邦财险、和谐健康保险联合体战胜北大方正。这一次,安邦财险携手北大方正,与中信集团等组成联合体竞标Z10地块;值得一提的是,争夺Z10地块的另一方,是万通地产与泰康人寿等企业组成的联合体。恰恰在去年争夺Z3地块时,万通地产联合体正是赢了泰康人寿联合体等几个对手登顶。
这一微妙的变化,也体现出企业之间强强联合,有的企业很有钱,有的企业则拿地能力很强。
看点3
万科:黑马还是“马甲”?
之前一直没有参加过CBD核心区第一阶段投标,龙头房企万科出现在这一次Z12地块的竞标中。与万科联合的包括泛华建设集团、北京智信创新投资管理有限公司以及京外一家房企。
资料显示,泛华集团原为国家建设部直属企业,拥有房地产开发、建筑工程设计等多种资质。智信创新投资管理公司注册地位于门头沟,注册资本仅100万元。但该公司网站显示,企业核心团队来自凯德置地、UBS纽约投行部门等知名房地产或金融机构。
以有关企业背景,加上万科的品牌实力,万科联合体能否赢得对垒泰康人寿、中信集团、中信地产、和协海峡信用担保有限公司的胜利?
从目前公开的得分看,中信集团联合体在首轮投标中拥有头名优势(20分),而Z12第二名为万通(15分),第三名12分。中信联合体至少已经拉开8分差距。报价得分也将高于万科联合体。而有关人士透露,泛华建设参加了第一阶段投标,但得分比较低。
面对中信集团、中信地产两大合作伙伴———泰康人寿、和协海峡信用担保有限公司,前者为国内知名保险企业,后者为大陆首家为台资服务的融资担保公司,万科联合体要胜出,难度颇大。
另有消息人士分析,从中信和万科两家来看,出于两家本意和决心志在争夺Z12的可能性都不大,更多的是被拉来做“大旗”,增加夺标的胜算。
看点4
Z9、Z11:底价被临时抬高?
7月6日,在Z11地块投标中,中信集团报价26.32亿和底价分毫不差,引得业内外广泛关注;与此同时,Z9地块投标价也仅比底价高了1.6%。
在业内外对精准报价的一片关注中,也有业内人士提出了另一种疑问:Z9和Z11地块被临时抬高了底价?
在此次出让的9宗地块中,除Z9和Z11两地块招标底价折合楼面价18800元/平米外,Z12底价楼面价为15000元/平米,其余6地块底价楼面价均为14500元/平米。Z9和Z11两地块底价楼面价明显高出许多。上述业内人士表示,在同一区域,招标底价不应出现这么大的差异。以去年Z3-Z6、Z14、Z15六地块招标时,六地块招标底价均为14450元/平方米。
这位人士表示,对于优质地块,政府部门定一个比较低的底价,可以通过竞标人之间的抬价获得更高的土地出让金。而在事先可能掌握两地块分别只有一家投标人时,不排除临时抬高底价让地块流标,以后择机再出让的可能。
对于有关疑问,记者致电北京市土地整理储备中心有关负责人。这位负责人表示不愿通过电话回应。(记者 张旭)