新闻背景：今年，随着国家房地产系列调控政策的出台，海南商品房销售呈下降趋势。据海南省统计局数据显示，1-5月全省商品房销售面积为363.07万平方米，同比下降17.4%；销售额363.01亿元，同比下降11.1%。另据海南住宅与房地产信息网数据，今年1-6月海口、三亚、文昌等6个市县的新建商品住宅共成交28002套。其中，1月成交3237套，2月成交8085套，3月成交8355套，4月成交3405套，5月成交2508套，6月成交2412套，与去年房地产销售面积相比跌幅明显。
海南省副省长林方略在7月4日召开的政协海南省五届十八次常委会上也透露，今年以来，海南房地产销售面积一直处于负增长，保持房地产健康平稳发展仍面临较大压力。
2010年的上半年，海南完成房地产开发投资和商品房销售额、销售面积增幅均居全国之首，海口、三亚房屋销售价格指数同比涨幅则居全国70个大中城市前两位，房地产开发和销售形势一片大好。但2011年的上半年，海南房地产市场似乎“打蔫”了，购房者少了去年的疯狂，观望气氛浓烈，房地产销售面积呈持续下降趋势。
上半年海南部分一线楼盘几乎“零成交”
今年2、3月海口与三亚分别实施“限购令”，海南最主要的2个房地产市场受到影响。据了解，实施限购当月三亚房产成交量陷入停滞，整个3月主城区新盘甚至出现“零成交”现象，海南楼市整体交易量从4月便开始严重下滑。
针对海南楼市上半年的成交情况，业内人士指出，海南房地产市场的销售增长过分依赖岛外市场，“限购”很大程度上阻截了大量的岛外购房需求，这是造成交易量大幅下滑的主因，同时也暴露出海南住宅开发量过大等结构性不足问题。据南海网记者了解，去年海南70%以上的商品住房销往岛外，海南的商品住宅投资额在最高峰时竟占到房地产开发投资总额的90%。
同时业内人士也指出，应该理性看待这个“负增长”，交易量虽有“阵痛”，但它为海南房地产提供了一个解决自身不足的契机，如结构性不足、旅游地产和商业地产发展滞后及区域发展不平衡等问题，这有利于海南房地产的健康可持续发展。
“一线”楼盘经历“阵痛” 二三线市县房地产受捧
在上半年海南房地产交易量下降的趋势中，海南的二三线城市和西部市县的房地产带来了新的发展机遇。海口三亚的限购对二三线市县产生了“挤出效应”，尤其是离海口三亚距离较近的澄迈、文昌、五指山一带，开始吸引岛外购房者的目光，逐渐成为新的购房热点区域，据南海网-地产海南监测数据显示，3月30日当天文昌的交易量就高达342套，琼海也达到177套，大超以往，海南二三线市县的价值被重新认识。
同时，海南西部房地产也在“悄然崛起”。近两年来，海南西部城市儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区等地区随着建设的推进，房地产价值得到进一步上升。据最新数据显示，2011年一季度，西部地区房地产行业完成投资14.56亿元，同比增长78.3%，增幅远超东部地区的25.9%，成为海南房地产开发投资的领头羊，占同期全省投资额的11.4%，比重比去年同期上升3.1个百分点。
由“居住型”向“旅游型”开发转变
7月4日，海南省副省长林方略在政协海南省五届十八次常委会上介绍，今年以来，海南房地产销售呈下降趋势，保持房地产健康平稳发展仍面临较大压力。
业内人士普遍认为，去年海南房地产交易量大幅暴涨得益于国际旅游岛利好的强烈刺激，属于偶发事件，海南房地产健康平衡发展的根基在于“有质量”的增长。目前海南房地产应注重优化结构，促成由“居住型”开发向可经营性的“旅游型”的开发转变，朝着高端化方向发展，这是海南应该追求的。
海南大学政治与公共管理学院院长安应民教授也表示，建设国际旅游岛的目的是大力发展旅游产业，以旅游业为主导产业带动全面建设，“大规模的开发住宅式房产，绝不是海南房地产业发展的方向。”安应民告诉记者，海口作为国际旅游岛的中心城市，应确立有序地发展高端旅游地产的目标，坚持高标准、高品质、高端化的开发原则，构建高星级酒店、产权式酒店、高端度假休闲住宅等多元化的旅游地产供应体系。
三亚房地产业协会秘书长刘树国认为，海南房地产应走“高端化”的发展路线，海南旅游地产就要依托非常稀缺的热带滨海资源，以高品质人性化的标准满足人们日益增长的旅游度假和健康疗养需要。
本地居民和外来购房者需求并举
近日，海南省三亚市房地产交易管理所市场部的最新调查显示，三亚市商品住房空置率平均高达近85%，尤其是拥有稀缺海景资源的三亚湾、大东海等片区商品住房空置率达到95%左右。海南省有关负责人表示，惊人的空置率说明，三亚楼市具有投资性为主要需求的市场特性，造成了投资投机性购房者和本地居民的矛盾，及资源浪费。
把“本地居民基本住房需求和外地人士旅游度假和居住需求并举”。海南合甲房地产开发有限公司总裁朱章太表示，海南房地产发展的总体目标是要以本岛居住性的地产为基本，以旅游地产为主导，以度假旅居性地产为特色，以商业和其他地产为补充的多层次多元化房地产供应体系以及住房保障体系，从这个政策制定的目标当中看到房地产企业必须转型，才能保证海南楼市可持续发展。
面对目前地产业面临的“冬天”和“淡季”，海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武提出了“提升、转移、让利、退出”的发展策略。他说，所谓的“提升”就是要提升内涵和质量，向更高层次的房地产业层面发展。同时必须将高端旅游地产和民生保障房地产分开，并不是说海南所有类型地产的价格都要下降，在保证海南一般的居住性民生保障房价格低降的情况下，旅游地产的价格还是可以让市场来定。 (记者 陈一夫 李晓梅）
