广州上半年二手住宅成交量同比下滑16.5%

　　从去年底以来，楼市调控一波接一波。今年上半年楼市完全受调控政策左右。满堂红统计显示，2011年上半年二手住宅成交量比2010年上半年下滑了16.5%，但购置每套物业的价格却有近20万元上涨。2011年上半年广州二手住宅物业的套均总价为102.6万元/套，而去年上半年仅为83.1万元/套。中原地产二手住宅成交数据也显示，2011年上半年全市成交均价约为15987元/m2，对比2010年上半年价格上涨了30%，较2010年下半年价格上涨了34%。而上半年成交宗数比去年上半年下跌了6.9%，较去年下半年下跌了33.2%；成交面积方面，今年上半年较去年同期下降了5.5%，较去年下半年下降了34%。据合富标准指数(广州)显示， 6月份广州二手楼价与去年同期相比实际上升了19%。2月底广州出台限购令后，广州二手楼价实际升幅开始出现逐月收窄的迹象，2011年2月、3月、4月、5月二手楼价环比升幅分别为0.6%、0.7%、0.6%、0.47%。到6月份开始二手楼价出现微降的迹象，变动幅度为微降0.5%。由此可见，上半年楼市量跌价微降的态势已形成。

　　地产人士预期，上半年“小阳春”以及五一小长假，楼市均未能显现以往的兴旺局面。受抑制的购买力在下半年将有所释放。不过随着7月6日央行宣布再次加息，购房者入市的积极性再次受到打击，下半年楼市走势并不乐观。

　　市况分析：商贷买家明显回落

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，“限购”出台几个月以来，市场观望情绪未见明显减退，买家对价格仍有一定的期待，还价幅度较大，集中在5%~10%之间。部分买家入市较为谨慎，“买涨不买跌”的消费理念下，担心高位入市以致资产贬值。买家犹豫的心态加上交易手续烦琐、房贷审批时间拉长等因素，二手交投节奏明显放缓，粗略估计目前二手交易完成时间较以往拉长了约1~2个月。

　　今年上半年，二手房买家选择一次性付款的比例达到27.5%，对比去年上半年上升了2个百分点。而通过商业贷款途径购房的买家则明显回落，商业贷款买家的比例为33.16%，而这一部分买家在去年上半年高达47.9%。满堂红研究部分析，一次性付款比例提高，与现时银行的贷款政策有莫大关系，现在不仅二套房申请贷款难，首套房贷也面临首付提高、利率上浮的压力，再加上银行对二手楼的贷款审批更加严格，无形之中又限制了二手楼市的购买力。

　　心态分析：业主心态渐放软 买家观望情绪浓

　　据中原地产各分行信息反馈，今年上半年，业主放盘经历了从最初犹豫不决到现时积极性不断提高，“卖一买一”一度刺激部分业主积极入市，放盘量增加。有部分业主对后市预期乐观，他们一方面高价放盘，一方面担心日后入市难，捂盘惜售，有置换需求的业主放盘会比较积极。成交价格虽然没有明显的下降，但业主反价现象基本消失，而且越来越多业主对价格有小幅的议价空间。但由于现时银行贷款难，放款时间长，多了业主要求客户一次性付款。

　　今年上半年，由于受“限购”“限贷”影响，二手住宅市场上的需求主力基本上只剩下首次置业者和改善型买家，大部分为刚性需求买家，投资客几乎已“绝迹”市场。改善型买家由于入市机会受限，购房变得更加谨慎。首次置业者虽然购房资格不成问题，但保持高位的楼价、业主强硬的态度和放售盘源一度紧张，令不少首次置业者只能“望楼兴叹”。而且舆论报道令买家对楼市降价期望提升，但实际上楼价并没有大幅下降，导致买家观望心态越来越重。