房地产的成本到底有多高

　　前一段时间，关于商品住房领域反暴利的讨论很是热闹，因为不论是政府还是消费者都希望使商品房价格能够保持在合理水平。本次加息以后，人们又开始期待着楼市“拐点”的到来。不过，我们似乎应该先知道房地产的成本到底有多高，就算是降价，能降到什么程度。

　　房地产是否暴利行业，暴利到何种程度，长期以来都是各执一词、莫衷一是。关于开发商的利润率，任志强曾说房地产平均行业利润仅为8%左右，而2010年底社科院报告称房地产平均毛利率为55%左右。数据差距如此巨大，相信谁的？开发商的账务又不公开，人们只能是一头雾水。

　　多年来，中国房地产行业乱象丛生，表现之一就是开发商随心所欲标价，对购房者漫天要价，开发商、投机者长期维持暴利，但相关部门对价格管理却一直难有作为。因为房地产价格形成机制的不透明、不规范，目前房地产开发成本几乎是一个谜，老百姓普遍认为，房地产价格虚高，开发商从房地产开发中往往攫取超常的暴利。但房地产商似乎也有苦要诉，房价高主要是因为土地成本高，还有各项行政收费繁多，占到房价20%。

　　毋庸置疑，土地成本是房地产开发的主要成本之一。有的说土地成本最高占售价的50%左右，也有的说占总成本的20%至30%。差异很大的主要原因，是由于开发的延后和土地的升值，导致前期土地成本占后期售价的比例降低。近50%的土地成本，20%的行政税费支出——这是房产商回避房产暴利质疑自证清白的“利器”。当然，土地成本过高，行政税费过高，这些问题需要直面和反思。但房产商坐拥暴利，也是回避不了的事实。成本归成本，暴利归暴利，二者不能混为一谈。从这个意义上说，规范商品房价格机制势在必行，理所应当。

　　所以，要真正地实施房地产反暴利，对房地产进行有效的调控，首先必须厘清房价成本的构成。属于土地成本导致房价高的，可以减收甚至取消土地出让金。属于各环节税费导致的，就应该力行减税。如果确属开发商牟取暴利的，则需要坚定地反暴利。而在房地产反暴利之前，最起码需要先公开一个真实客观的房产开发成本——这是一个前提。

　　总之，房地产反暴利的关键是，必须强制开发商公开房价的成本明细，将其财务置于阳光之下。离开了这个前提，房地产反暴利就是一句空话。(作者系中国科学院教授)

　　-高峰