广州甲级写字楼供不应求 新盘难阻租金上调？

　　6月、7月，珠江新城的写字楼富力盈盛广场、保利克洛维分别开售。两项目阳光家缘成交均价分别为2.7万元/平方米和超3万元/平方米，比起此前珠江新城同类型物业2.5万元/平方米左右的售价高出不少。不过两项目销售当天人气火爆，均报开盘当天收金超8亿元。

　　写字楼物业为何受青睐？除了售价本身的升值空间，租金的不断上升更是重要的吸引力所在。根据第一太平戴维斯日前发布的数据，2011年上半年，广州甲级写字楼租金达到141.3元/平方米/月，同比上升17.2%。“租金升得快，回报率高，写字楼自然抢手。”保利克洛维有关销售负责人这样表示。

　　上半年：租赁写字楼供不应求

　　一般情况下，上半年较少有写字楼交付使用，今年情况也不例外。据统计，今年1-6月，广州交付使用的甲级写字楼物业主要是高德置地三期的南塔和北塔，总计新增供应量约为5.8万平方米。与交付的写字楼较少相比，今年上半年广州甲级写字楼的吸纳量则要大得多。今年前6月，广州甲级写字楼吸纳量约为16.6万平方米，比去年同期上升25.2%。除了吸纳量大，今年上半年甲级写字楼租赁市场的另一大特点是出现较多大面积成交，显示出各大企业对优质办公物业的需求旺盛。今年上半年，天河区租赁面积过千平方米的案例就有八宗，其租赁面积接近2万平方米。

　　供不应求之下，最直接的结果就是租金的上升。第一太平戴维斯的统计数据显示，2011年上半年广州市平均租金为141.3元人民币/平方米/月，同比上升17.2%。相比2009年谷底位高出23.5%。租金升幅最大的珠江新城，较去年同期高出22.6%。

　　与供不应求、租金上扬并存的是空置率的上升。今年上半年广州甲级写字楼空置率达11.4%，同比上升3.1个百分点。第一太平戴维斯物业顾问(广州)有限公司助理董事吕晓燕分析指，空置率上升是因为去年下半年大量写字楼物业集中供应，市场需要一定时间消化。

　　下半年：租金继续上升？

　　上半年租赁市场的供不应求，在下半年很可能会发生逆转。根据记者掌握的情况来看，下半年将会有保利V座、利通广场、广晟国际大厦、太古汇写字楼、高德置地广场(一期)五座甲级写字楼物业交付使用。这些写字楼规模大，面积最小的有7万平方米，最大的达到16万平方米，总量则达到了58.8万平方米，是上半年的10倍。虽然广州写字楼租赁需求旺盛，但要想上半年一样供不应求已不可能。因此，下半年写字楼空置率上升不可避免。

　　庞大供应之下，租金会否还能上升？

　　在中立地产董事总经理文志坚看来，因为供应量太大，租金上升的可能性已不大。“下半年甲级写字楼会保持一定的入住率，但因为有几栋物业交吉，货量很大，所以租金难升”。

　　与文志坚看法有所不同，第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄要乐观很多。林木雄认为，广州经济结构在调整，作为南中国经济中心的地位进一步得到确认，这些都刺激甲级写字楼需求的增加。“广州目前供应量多，但需求会继续增加，因此租金仍会上调”。(记者 张秀钦)

　　2011年上半年甲级写字楼大宗成交主要案例

　　租户 出租项目 项目所处区域 租赁建筑面积(平方米)

　　58同城 中泰国际广场 天河北 2811

　　尚岑服饰 中泰国际广场 天河北 2811

　　凯德置地 太古汇 天河北 2800

　　卓望数码 富力中心 珠江新城 4600

　　广东省黄金公司 富力中心 珠江新城 2400

　　嘉士伯啤酒 高德置地三期 珠江新城 1800

　　新鸿基地产 广州国际金融中心 珠江新城 1320

　　财商人生理财顾问 富力中心 珠江新城 1200