卖家反悔 定金“退一赔一”就行了？

　　问房博士，你好！我正打算购买一套二手房，听朋友说，即使签订了买卖合同，向上家支付了定金，但因为还没有过户，如果房价涨了，只要涨的幅度超过了定金，上家还是可以解除买卖合同，只要把定金“退一赔一”给我就行了。我想咨询一下，是否真会发生这种情况呢？如何规避上家反悔呢？

　　                                                         读者 邵小姐

　　答邵小姐，你好！你的来信收到，经向汉宇地产有关法律政策咨询部门了解，答复你的问题如下：

　　你说的这种反悔情况确实存在，签订房屋买卖合同后，到去交易中心过户办理交易登记之间有段时间，如果其间房价波动较剧烈，波动幅度超过了定金数额，便可能引起上家或下家违约，导致合同不能履行。也许正是为了防止这一情形，所以才有了“定金”这一产物。

　　定金的作用其实是双向的，上家违约，退一赔一；下家违约，上家没收定金。既约束了上家，也约束了下家。下家担心房价上涨，上家反悔，上家也会担心房价下跌，下家反悔。所以，对于邵小姐而言，比较可行的防范方法是提高定金的数额。比如，定金可以达到总房价的10%，甚至更多。只要定金高于这段时间房价的波动幅度，那么上家、下家都没有经济理由因房价波动而违约。

　　另外一种应对方式是尽早交易。买房是人生大事，邵小姐既然选到了中意的房产，非常担心买不到这套中意的房子，那就尽早与上家去相应地区的房地产交易中心过户。

　　不过要提醒邵小姐的是，要区分交给中介经纪公司的“意向金”和“定金”。意向金是下家希望以某个价格购买某套房产，向中介经纪门店支付一定金额的钱款，表明购买的诚意。这笔钱在中介经纪公司手上，而不是房产的业主收取的。经过中介业务人员斡旋，如果房东对这个价格同意，则会 收下这笔钱款转为定金。从理论上说，如果双方签署了买卖合同，那么上下家就开始受到定金罚则的约束。

　　但如果该房源业主对下家提出的价格不同意，可能就不收这笔意向金，那么对上家没任何约束力。中介门店在一段时间后(一般一周到两周)，会全额向下家退还意向金。(刘珍华)