二手房交易要经历八大流程
二手房交易纠纷时有发生，其中很大一方面是因为交易流程存在问题，20日本报记者详细采访了威海市住房保障和房产管理局以及资深房产机构。据介绍，目前二手房交易的整个过程大致分为八个阶段。
(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房贷款如何办理？
中国工商银行威海分行的工作人员表示，对于购买二手房申请贷款程序中，买卖双方需要签订经过有权部门签订的房屋交易合同，所购房屋产权证明文件及房屋共有人同意出售的文件，同时，买房家庭财产证明和收入证明等相关证明，买房以及共有人同意以所购房屋作抵押的文件上交给银行。
之后，买卖双方在贷款行开立账户，购房者将首期购房款足额存入贷款行指定的账户。经银行调查、审查和审批后，借款人与贷款行签订借款合同和《划款扣款授权书》。随后，办理房屋过户、保险、公正和抵押登记手续。移交产权证明，借款人将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋等证明，一并交银行抵押。
买卖双方过户之后，作为第三方银行则办理贷款手续，银行再将划付贷款，将贷款一次性从买房方账户划入售房者账户。(记者 刘洁 林丹丹)
