7月15日，本刊联合中成房业、健鹰策划联合发布《2011上半年成都商业地产投资市场研究报告》，包括保利、蓝光、绿地、金科等十余家开发企业代表，新港地产、世家机构、高路玛房产等近十家机构代表以及10余名财富123的会员共60余人参加了新闻发布会。《研究报告》显示，2011年上半年，成都商业地产市场已经完成了新格局的划分，中小投资者被彻底挤出主城区，写字楼、商务小户、农贸市场等边缘系投资产品开始走俏，成都商业地产真的开始“拐”了。
“成都市商业物业投资泡沫显现，入市要特别小心谨慎”。7月15日，成都报道联合中成房业、健鹰策划联合发布《2011上半年成都商业地产投资市场研究报告》(以下简称《报告》)。
包括保利、蓝光、绿地、金科等十余家开发企业的代表，新港地产、世家机构、高路玛房产等近十家机构的代表以及十余位财富123的会员共计60多人参加了此次新闻发布会。《报告》对成都上半年投资市场的现状以及未来的走势进行了全面分析，权威的市场解读、生动的商业案例，深深地折服了与会的60多位代表。
大量数据及市场案例显示，成都商业物业价格经过2009年后的高速攀升，未来一段时间将迎来一次较大的调整。
与2000年特别相像
《报告》显示，2011年上半年，成都市累计新增商业8723套，规模为110万㎡，新增套数环比下降23.40%，同比下降8.82%，规模环比下降21.79%；累计新增写字楼9598套，规模为86万m2，新增套数环比下降35.49%，规模环比下降44.37%。
从成交方面看，2011年上半年，成都市累计成交商业8563套，规模为87万㎡，成交套数环比下降44.53%，规模环比下降39.09%；累计成交写字楼9276套，规模为79万m2，成交套数环比下降21.42%，规模环比下降12.74%。
《报告》显示，截至2011年6月底，成都市商业存量为39944套，规模为458万㎡，存量套数环比上升8.15%，同比上升13.31%，规模环比上升9.36%，同比上升20.27%；成都市写字楼存量为24471套，规模为245万㎡，存量套数环比上升2.30%，同比上升45.14%，规模环比上升2.10%，同比上升67.50%。
中成房业市场研究中心主任李代琪表示，在宏观调控大背景下，住宅市场遇冷，部分开发商开始把目光瞄准了商业地产，一方面商业能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流，例如保利、蓝光、绿地等企业6月分别举行了商业地产房交会，均取得了不错的销售成绩。商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续，但是从长远看，商业地产有遭遇滞涨的风向。
“从整体趋势上看，2009年以来的商业投资市场与2000年前后的市场特别相像。2000年，成都的商业物业投资突然火爆起来，到2003年，整个投资市场一下子沉寂，随后进入一个相对的平静期，这个平静期持续了差不多5—6年时间，直到2009年”，中成房业市场部总监沈文星表示，他非常担心成都商业市场会重蹈2003年的覆辙，进入长期的“滞涨期”。他认为，商业地产是个相对比较市场化的行业，它有周期性限制，有兴有衰，这是市场经济的规律性，现在的市场明显已经处于过热状态，如果不能进行有效地市场引导，很可能遭遇又一轮“滞涨”，让商业地产被动地陷入相对低迷的市场氛围。
比卖白粉还赚钱
“记得有一位朋友曾跟我开玩笑说，‘我觉得商业地产开发，简直比卖白粉还赚钱’，当时我就觉得，他进入商业地产的误区了。其实，商业地产不同于住宅，它的要求更高、风险更高，同时，它有必须遵循的商道”，健鹰策划总经理杨健鹰表示，虽然商业地产的收益率远远高于住宅，但是也最容易导致失败，如果抱着浮躁的态度，如果不能很好地遵循商业地产开发“道”，要想成功就只能靠运气。
杨健鹰称，成都的商业开发越来越密集，竞争也会越来越激烈，商业成功之道首先是要符合城市的个性之道，要充分理解地域文化之道，没有任何一个成功的商业项目能脱离城市的个性而存在。谈及其多年的商业地产营运经验，杨健鹰认为，商业地产开发应该注意四个利益点：首先，要满足消费者的消费需求，这是一个商业项目得以立足的基础；其次，满足商家的经营需求，经营者经营的正是商业的价值，而项目的价值也最终通过经营者的经营得以实现；第三，要满足投资者的投资收益，这是认可商业项目的首要条件，也是商业地产获利的成功点；最后，要符合开发商的利益。“可以说，成功的商业项目应该是一个多赢的局面”。
只考虑还涨不涨
“如果说，2010年投资商业物业还要算一下投资回报的话，那么2011年，大家投资商业物业，只会考虑一件事：这个铺子还有没有上涨空间？”这是财富123里的投资高手对成都商业投资市场变迁的形象总结。自从成都商业投资市场进入“买得起就买”的时代后，成都商业地产投资开始发生越来越“深刻”的变化，而2011年上半年，则完成了对整个成都投资市场新格局的划分。
2011年上半年，成都商业投资市场完成了几件大事：首先，在商铺板块，将中小投资者彻底赶出主城区；其次，让成都写字楼的投资收益进一步逼近商铺和住宅；第三，中小投资者开始向商务酒店、农贸市场、商务小户型云集，边缘系投资产品开始走俏；第四，近郊商业项目开始密集出现，中小投资者集体“下二线”；最后，商业物业价格持续升温导致投资者投资热情锐减，观望情绪明显。
商业地产开发要有“道”
杨健鹰(健鹰策划总经理)：虽然商业地产的收益率远远高于住宅，但是也最容易导致失败，如果抱着浮躁的态度，如果不能很好地遵循商业地产开发“道”，要想成功就只能靠运气。成都的商业开发越来越密集，竞争也会越来越激烈，商业成功之道首先是要符合城市的个性之道，要充分地理解地域文化之道，没有任何一个成功的商业项目能脱离城市的个性而存在。
商业地产市场已经过热
沈文星(中成房业市场部总监)：我非常担心成都商业市场会重蹈2003年的覆辙，进入长期的“滞涨期”。商业地产是个相对比较市场化的行业，必然要受市场规律的影响，但是旺盛的市场需求是持续不了太久的，它有周期性限制，有兴有衰，这就是市场经济的规律性，盛极必衰，现在的市场明显已经处于过热状态，如果不能进行有效地市场引导，很可能会遭遇又一次的“滞涨”，让商业地产被动地陷入到相对低迷的市场氛围里。
商业地产有遭遇滞涨的风向
李代琪(中成房业市场研究中心主任)：中国经济的持续向好，商业地产租金稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。商业地产目前尤为火热，预计这种趋势还将延续，但是从长远看，商业地产有遭遇滞涨的风向。
来源：成都报道 记者 魏靖
