地产中国网于近日从世邦魏理仕2011年上半年房地产市场回顾会上获悉，中国房地产投资成交市场表现活跃，使得上半年成交总量录得545.24亿人民币。其中，包含写字楼与综合体商用项目在内的大宗交易超过300亿元。
“从2010年到今年上半年，国内投资者占到投资市场的55%，尤其是房企近来表现活跃。不过，从交易态势看，现在是卖方市场，业主通常都能以较高价位和良好回报率出售物业。”世邦魏理仕环球研究部中国区资深董事马雪明表示。
事实上，从去年初至今，国内房企在京沪穗深、成渝等重点城市购买整栋物业或大面积单位呈蓬勃之势：在广州，去年香港汉国置业购入新光商务大厦、奥园集团购置南国商苑、恒大集团将佳兆业广场纳入囊中；而在京沪等地也有五矿集团收购第五广场、SOHO中国收购上海新世界长宁商业中心、佳兆业购置大连海昌名城、海南航空收购重庆睿尚MOHO等典型案例。
对此，DTZ戴德梁行华中、华西策略发展部董事及主管黎庆文认为，“接棒大宗交易，一方面促成了物业租售价格的上涨和市场的活跃，一方面也表明房企认识到商业地产在提升形象、体现实力和平衡业务结构分担风险等方面的积极作用。”
不过，易城中国联合创始人、副总裁柳费国对此却有担忧，“比拼运营能力、争夺商家资源以及前期所需的大量资金等现实难题，让我对眼下‘房企转商’的成功率，要打一个问号。”
交易频出，卖家满赚
据易城中国数据显示，今年上半年房地产大宗交易是79笔，已超过去年全年的76笔。京沪穗深占去全国53%，其中70%的买家来自国内，这些买家中上市公司又占到68%。
易城中国广州总经理胡裕豪对地产中国网表示，“住宅常态化让资金流向商用物业趋势明显(如险资)，加上这些物业本身良好的回报率及企业更新换代的需求等，都是造成国内房地产大宗交易活跃的原因。”
他举例说，“上海可供出售的办公楼不多，要有也在城乡结合部位置，其租金偏低，但售价可能高过广州中心区的价格。逐利的投资者肯定会加大投资力度。”
不过，地产中国网查阅近一年来房地产大宗交易数据时也发现，卖家都以较高价格出售持有的物业，回报丰厚。
如去年恒大集团以19亿收购广州佳兆业广场，深圳佳兆业集团获利8.5亿；今年第一季度五矿集团45亿收购北京第五广场，汉威资本获利超过10亿元；二季度SOHO中国32亿收购新世界上海长宁商业中心，该物业写字楼售价3-10万元/平米，而附近同类物业参考价是45000元/平米；今年5月底香港廖创兴企业3.5亿出售广州创兴广场，净利超1亿元......
马雪明告诉记者：“业主将3-4%的回报率折算到价格里出售，还能有人接手，说明了市场热度，也说明这个市场是卖方市场。”
“买来的物业有各种用途：自用、收租、销售。”胡裕豪称，“一般来说，购置的物业作总部也用不完，主要还是投资。现在市道旺，城市化前景可期，租售价都会呈上涨态势等，买家自己不会觉得亏。”
而黎庆文表示，“很多时候，投资者看重的是增值保值趋势而非租售价格。房企在城市核心区整栋购买物业的行为，也与自身企业发展有关，如战略布局、显示企业实力、提升品牌形象等。”
这个观点得到众多业内人士赞同。世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海称，“不管是企业自建还是整体收购，除了明显的投资行为，肯定含有办公需求、提升形象、策略部署等考虑。如在华南，毕竟只有一个珠江新城，未来15年内，其CBD前景无可复制。”
房企接棒，隐忧浮现
不过，虽然房地产大宗交易活跃反映出需求强劲，但因物业的综合用途，对开发商资金与实力要求也很高。当资本比例逐渐集中到商用地产领域，其中的风险仍不能被忽视。
一位研究大型房企模式的人士认为，“在广州，很多拥有商业物业的企业，他们的经营思路还是传统住宅开发思路。”
他举例说，“广州某大型上市房企，多年来一直有资金紧张的状况。要不是有08年金融危机后政府的刺激计划，很可能当年资金链就断了。现在这个企业的写字楼还是以售为主，除了酒店部分，持有的能力有限。这些物业现在虽卖得好，但再要卖新项目，周期就变得很长，供应难以为续。”
对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同也认为目前开发商进军商业地产有一定的盲目性。
他告诫说，“在长期稳定回报、增强抗风险能力方面，商用物业持有好处虽多，但一定要防止过度转移，步子不要迈得太快，要用‘企业的盈利所得去投入’，用住宅思路去开发商业地产会撞墙，会出现10个杯子只有5、6个盖的情况。”
胡裕豪表示，很多企业知道商业地产门槛高过住宅地产，但现在的“限”政让他们感到做住宅的压力越来越大；在跃进的商业地产热面前，行业暴露的问题不少。
胡称，“现在很多广州企业在转商业时都开始抢人，这对行业发展并不利。一副麻将每个人都抽掉两张，就不成一副牌了。另外，广州企业在租户组合、品牌选择、立面设计、功能规划等很多方面都存有缺陷。”
而易城中国副总裁柳费国则对跃进的商业热潮表示忧虑。“一来，开发商今年已经非常的‘差钱’了；二是大企业都喊着要持有、前期投资动辄十亿百亿，但目前的融资环境和金融产品都很缺乏，能‘持有’多少、多久，我要打一个问号。”
柳费国认为，“商用地产应脱离土地增值的阶段，转向产业与人的发展阶段。只有同时具备产业聚集、人口集中、交通枢纽这三个元素的城市，商用地产才会爆发时的增长。”
“从目前数据分析和现象来看，目前外资投资商用物业同比有所回升，卖家一边卖，一边买，是正常的市场行为。买家尤其是房企购买整栋物业，还可以当作商业地产练兵。只不过在投资者看来，最大顾虑是政策的不确定性。”马雪明最后说，“不管如何，下半年房地产大宗交易市场还会继续热下去。” 作者：张希夷
