南昌：商业地产改变投资价值

　　从事房地产新闻十几年，对商业以及商业地产的接触虽然不少，但亲眼目睹商业地产成功的案件并不多，以致于自己形成了一个习惯，如果有朋友想买住宅，我会给他们提些建议甚至亲自陪他们去现场看看，但如果是商铺，我一般不发表意见：不反对，也不支持。因为我对南昌的商业地产实在把握不准，也不清楚过去几年里，投资哪家商业地产项目的收益要高过住宅。时过境迁，当住宅业发展到一定程度时，商业地产必然会出现一股“热潮”，有人说是商品住宅房受到政策限制的原因，无论如何，现在投资商业应该会有不错的机会。

　　本报7月22日举办的“2011商业发展暨商业价值研讨会”之所以引起业界轰动，一个侧面也反映出目前商业地产的“凶猛”程度。而商业地产与住宅的投资理念或方法还是有差异的，由于房地产住宅市场这几年一直是向上发展，你可能无需考虑太多，即便是随意买下一处物业也不会有很大的风险，顶多也就是涨多涨少的问题。但是商业地产就不同，好的商业地产项目可能是一樽金娃娃，但差的商业地产，风险可能比住宅项目大得多。

　　为什么是新商业格局？

　　纵观南昌的过去的商业项目，开发的成功案例并不太多。

　　相反，人们发现，无论是专业市场还是综合百货类商业地产，无论是返租式销售还是自己出租或自营，往往项目一建完，人气就聚不扰。我们看到，最早的江西国际家居港是这样，南昌化工大市场是这样，即便是市中心有名商业项目同样也存在这样的问题。江西省经济学家李建德说，南昌市的消费者，除了中山路、胜利路，洪城大市场等少数几个商业区之外，似乎哪儿也愿不去。洪城大市场是目前南昌市服装鞋帽、小商品、食品最大的批发零售市场，年营业额超过100个亿，但紧临它的盛世东方商贸城就差得多。对于这种现象，李建德教授认为这是南昌人独有的消费习惯所致。南昌人买东西很少考虑哪里最好最便宜，而是哪里最热闹就到那里去买东西，哪家饭店人最多到那里吃饭，以至于肯德基开业那天，有人在外面饿着肚子等上三、四个小时。

　　这是南昌市传统商业格局下的现状。前几年推出的商业项目，全国各地都差不多：综合市场、街铺、社区商铺、写字楼、酒店式公寓……，诸如此类。如今，商业地产的发展正步入一条快速路。大型商业街、创意产业园、城市综合体……这些新兴的商业业态，正一步步进入我们的视野。

　　比如国内商业地产曾流行过一阵子shoppingmall，后来有专家考证说，国外的shoppingmall基本上都在城外，特别是高速公路边，而国内的shoppingmall多在城内，城内建商业中心，意味着投资的土地投入方面会占用相当大的一笔资金，这样一来，国内城市shoppingmall的规模就受到影响。——据说也有开发商考虑到城外去建shoppingmall，但中国的国情似乎打碎了他们的梦想：一是前几年家庭汽车没有这样多，二是(这点非常重要)，国内高速公路收费极高，油费占收入比更高，人们去shoppingmall，一来一去路上的花费比买便宜商品省下的钱更多。

　　于是，一种全新的商业地产形态呼之欲出，令业界充满了期待。这就是：城市综合体。

　　城市综合体的出现，是对网络时代商业模式的一种反超越。当传统的百货类购物体验受到以淘宝网为代表的网购冲击之后，集各种购物、娱乐、休闲为一体的城市综合体将再一次将消费者的目光聚焦在这里。城市综合体将打破“为用而买，为吃而买，为玩而买”等单一的消费行为，它将消费与休闲巧妙地合二为一，消费者去之前可能没有任何消费目标，去的目的最初是先去看看，有什么好玩的就花钱去玩一下，有什么喜欢的东西就买下来……，而更重要的一点还在于，城市综合体的位置不在郊外，它一般都选择在新城中心地段。城市综合体加上新城区配套的社区商铺、CBD中央商务区等全新的消费模式在全新的地段引导下商业模式，我们姑且称其为新商业格局。