广州老城区买楼“有价讲”外围区成“楼价洼地”

　　纵观广州7月份二手楼市，客户观望依然比较浓，尤其在政府加强调控后，客户更敢大幅压价还价，令大多数业主难以接受，成交未能出现大的突破。据中原(广州)领先指数显示，7月部分业主价格略有松动，尤其是业主有换房需求、放盘单位滞销、买家一次性付款等情形，可议价空间较大。合富置业首席市场分析师龙斌表示，二手楼价高企，税费成本高，一、二手价差缩小。部分业主不接受按揭，实力有所不足的买家或无奈离场，或“出走”外围。外围一手新盘供应量较大，与中心区二手住宅入市较高的成本相比有一定优势，部分二手买家因此被分流，其中不少是中心区年轻买家，但中心六区二手主导优势仍明显。

　　成交热区：白云低价盘是婚房置业首选

　　据中原成交数据估算，广州7月二手住宅成交量环比略有增长，其中白云区成交量上升最为明显。合富置业市场主任梁燕明表示，从具体板块分析，如白云区的机场西、黄石板块，受“限购”“限贷”影响相对较小的首次置业者，在新婚等刚需释放带动下，7月份看楼活跃度略有增加，价格有所松动、议价空间5%~10%的盘源以及符合首次置业预算范围内、单价在1万~1.2万元/m2之间这类中低价盘，比较受现阶段有意入市的刚性自住需求首次置业者青睐。现时市场上这类中低价盘源的消化速度相对较快。

　　话题热区：番禺网签或催“末班车”效应

　　7月份，番禺区二手住宅成交量环比略增，业主放盘量一般，大面积单位放盘价出现松动，可接受小幅议价。据中原地产市场部人士透露，7月成交主要是刚性买家，投资型买家出手少。7月新收客急增，但大多数仍处于观望期，还价情况多且幅度大，部分买家即使议价到位，也常常再次临时变卦。二手网签将要实行，亦有部分买家为赶搭网签前“末班车”而急于置业。龙斌表示，按过往经验，二手房网签推行后，为降低税费成本，选择自主网签办理过户的业主和买家数量会有所增加。但网签的推行并不会对二手楼市造成明显冲击。

　　降价热区：芳村价量齐跌 “旧改”促回暖

　　有业内人士认为，7月荔湾区二手住宅成交量环比大幅下降。中原地产成交数据显示，荔湾区成交均价约13983元/m2，环比下降21%，是中心六区价格松动幅度最大的区域，但成交量并不理想。改善型买家青睐的中山八与康王路板块，7月成交幅度下降；价格相对较低的芳村板块，首置对近期出台的茶滘“城中村”改造前景信心倍增，成交出现明显上升。业内人士分析，现时市场上对“限购”政策基本已经消化，有部分业主看淡后市，放盘会变得积极，也有一定的议价空间。而心态转弱的不光是业主，部分买家出手也十分犹豫。 (记者王雯倩)