地方财力成为当前保障房建设的最大掣肘，融资机制亟待突破。孟晓苏接受本报独家专访，畅谈首支保障房基金投入昆明始末，并对双轨制住房体系、保障房金融创新积极建言。
随着我国保障房建设进入高峰期，特别是以公租房为主的租赁保障体系日渐清晰，地方政府财政压力与金融机构介入动力与日俱增。近日，汇力基金40亿元投入昆明公租房，为当前亟待突破的保障房融资机制提供了参考模板。
作为我国首支保障房基金的发起人，孟晓苏的身份特殊。早年曾掌舵上世纪八九十年代我国最大的保障房开发公司——中房集团，后投身金融业致力房地产融资创新，如今再度回归到保障房领域。
孟晓苏说，这一切源于他的“保障房情结”。多年来，无论是政、企、学何种身份，他总是大胆对当前保障房制度提出独到见解，亦为各界瞩目。近日，孟晓苏在昆明接受《中国建设报·中国住房》独家专访，畅谈首支保障房基金出台始末，并对双轨制住房体系、保障房金融创新积极建言。
“在我国的住房体系中，保障房和商品房都是短板，不能为了补任何一块而锯掉另一块来平衡。昆明的经验告诉我们，保障房建设不仅需要城市管理者的决心与热情，更需通过创新，建立健全的资金筹集与运营管理机制。”孟晓苏一语中的。
昆明的“接口”
为什么是昆明？这是本报记者面对孟晓苏提出的第一个问题。孟的回答是：城市管理者的“决心与创新”。
汇力基金于2009年在天津成立，目前总规模约100亿元。按照孟晓苏的说法，该基金公司创立的初衷便是为了推动我国的保障房建设。但此前他一直没有找到合适的投资项目，而主要以投资旧城区改造为主。
事实上，与限价房、经济适用房不同的是，廉租房、公租房因为产权不可流动，成为地方政府建设保障房的主要资金缺口。由于没有足够的收益率，运营管理模式也并不健全，社会各类力量对此也是望而却步。
但在昆明，孟晓苏找到了“接口”。原因在于，昆明实行公租房与廉租房并轨的结构模式、租赁房建设用地依法实行出让的土地价值模式，这不仅增强了地方政府持续投资的能力，也在多个点位预留了社会资金与商业机构参与投资和管理的接口。
按照合作方案，汇力基金发起一支规模4亿元的私募股权基金，投入昆明公租房建设中的土地一级开发环节，投资周期大致为1年半到2年。
目前来看，汇力基金并不涉及昆明公租房二级开发和持有运营环节，但孟晓苏说，因为昆明的住房保障制度的创新，让他看到了“更多的可能性”。目前，汇力基金与昆明市政府达成了战略合作协议，未来将就更多环节的合作进行积极探索。
资料显示，2011年昆明市的保障性安居工程目标任务为124388套，其中廉租住房3万套，公共租赁住房2.5万套，任务总量为2010年的3.3倍。按照套均60平方米、单位建安成本2000元粗略估算，昆明共需150亿元投资，此间还不包括土地收储及出让成本。昆明市相关负责人表示：“建设时间紧，土地需求量大，需配套资金量多。”
除了中央补助及省、市级配套资金共计18亿元外，此前昆明保障房建设主要由银行信贷资金支持。目前，该市四个公租房项目获得国开行云南省分行提供85.19亿元贷款。但按照计划，2011年昆明有15个公租房项目开建，资金压力不言而喻。
中国住房：汇力基金能够投入昆明公租房土地一级开发，最重要的原因是什么？
孟晓苏：在昆明，公租房项目的土地是依法实行出让的，也就是按照收储成本进行土地协议出让，这不仅使得地方政府增强了持续投资的能力，能够在较短的时间内完成公租房的土地供应，也为商业投资机构在一级开发环节留下了介入的接口。在这里，政府的让利体现在两方面：一是按照收储成本进行出让；二是公租房的开发公司为政府专门设立的企业，对其运作也有政策优惠与资金支持。
中国住房：也就是说，昆明将过去保障房建设中的暗补变为明补，其他则按照类市场的方式进行运作？
孟晓苏：可以这么说。这种制度设计思路的好处在于，让各类企业能够直接参与保障房的建设，调动了社会力量参与的积极性。例如在土地环节，昆明市设计了商品房与保障房捆绑出让的模式，这就让一级土地开发具备了效益空间。过去许多保障房用地是政府无偿行政划拨，这看似很好，其实增加了地方政府的财政负担，而这部分房子的产权未来也只可能由政府持有，削减了持续投入保障房建设的能力。此前有很多基金想介入地方的保障房建设，但一看土地是行政划拨，产权并不清晰，因此止步不前。
中国住房：对于昆明的公租房二级开发和持有运营环节，汇力基金是否能够持续介入？
孟晓苏：我已经看到了可能性，未来将与昆明市积极探索介入模式。这也源于昆明市的另一大制度创新：实行公租房与廉租房并轨的结构模式。在昆明，廉租房和公租房的开发运作模式大致一样，区别仅仅在于房源户型的大小和政府是否进行租金补贴。对于开发和持有运营公司而言，这两类房型的租金统一为市场同类房屋租金的80%左右，但廉租房租户政府将发放一定的租金补贴，或直接给租户或直接给持有公司。再加上这类项目的社区商业运营及收益权，基本能够保证开发公司的效益空间。还是刚刚所说的思路，将过去的暗补变为明补，这不仅让政府尽到了保障的职能，也能让开发及管理公司持续运营。而一旦后者得以实现，金融机构便有了进入的接口。
