潜行近一年，河南地产商会联合体终于露出獠牙。首次出手，就拿下共约3平方公里、预计总投资规模160亿元的土地一级开发项目。
近日，河南地产商会投资股份有限公司与河南省新乡市人民政府签约，接手平原新区原武古镇风情区土地一级开发业务。这也是迄今为止河南省最大的土地一级开发项目。
河南地产商会投资股份有限公司总经理赵进京在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时证实了这一消息。他说，多股东联合进行土地一级开发尚是新课题，平原新区作为公司首个项目，将首先运用公司土地一级开发创新模式。
疑似抱团拿地
赵进京透露，此次签约的项目一期占地约1平方公里，投资规模10多亿元。据称，项目二期约2平方公里的一级土地开发不久也将签约。
在当前房地产调控日益深化的形势下，以平方公里计获取土地的举动，注定要在业界掀起不小的波澜。
对所谓的“土地一级开发新模式”，赵进京以涉及商业机密为由坚决秘而不宣。但从联合体成立近一年来的种种举动，多少已经显露一些端倪。
去年8月22日，由河南建业、正商集团、天伦、东方今典、美景、亚新、楷林、亚星、嘉亿、超达、泰宏鼎盛、金基不动产、绿都、永威、河南宋基、河南三杰共16家河南房地产企业发起，并共同注资12亿元组建了河南地产商会投资股份有限公司。该公司是国内首期注册资本最多的房地产企业联合体。
这16家企业基本是当地房地产市场上最活跃的开发商。有数据显示，他们的销售额累计约占据河南房地产市场的10%。
“同行是冤家”。房地产开发的地域性特征极为突出，要让在同一个区域内竞争的开发商抱团，无疑需要一个说得过去的理由。
业界当时即有观点认为，成立联合体是为了方便拿地。在之前的2009年11月，国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅用地的宗地出让面积不得超过下列标准：小城市(镇)不超过7公顷(105亩)，中等城市不超过14公顷(210亩)，大城市不能超过20公顷(300亩)。这一规定似乎为业界观点提供了有力支持。
在这种背景下，房地产市场一二级开发联动的想法无疑非常危险。但是在面对跨地域开发商的强势切入时，本土发展商还是发现了联合行动的利益基点。
在河南地产商会投资股份有限公司成立之初，出任董事长的建业集团董事局主席胡葆森就提出，公司的投资重点是河南省内各地市的新区开发以及旧城改造等项目的“连片开发”，同时参与河南省内县(市)级城市的产业集聚区建设。
新形势下如何“连片开发”？联合体的最新行动给出了一种答案。其“土地一级开发新模式”想必已为下一步16家企业的介入预留了接口。
试水平原新区
对此次签下的原武古镇风情区土地一级开发项目，胡葆森表示，公司将立志把其打造成为具有中原浓郁特色的一个古镇，成为平原新区的一个亮点，并将以最快的速度、最快的时间进行开发。
这是一个耐人寻味的表态。如果止步于土地一级开发，显然谈不上“中原特色浓郁”。
此外，公开消息称其一期土地一级开发投资为10多亿元，160亿元的总投资显然也远非其两期约3平方公里的土地一级开发投资。在稍前的全国房价最低10大城市排行中，项目所在的新乡市排名第一，商品房均价为每平方米2961元。
“在土地一级开发中，如何让企业受益，这是一个难题。”赵进京说，公司先后赴北京、成都、重庆等地考察和学习土地一级开发的经验，探索出的土地一级开发创新型模式与体系，在理论上已基本破解前述难题，甚至获得了国土资源部门研究人士的高度评价。
河南地产商会投资股份有限公司和它身后的16家本地开发商，正在平原新区项目中尝试一种新的开发模式，在新的政策和市场环境中，试图找到“吃饱业务做大规模”的稳健扩张之道。
平原新区并不是第一次进入联合体的视野，早在联合体组建之初，赵进京就表示，“郑州一小时经济圈”是其投资目标，包括平原新区、郑东新区和新郑的若干项目当时就已开始洽谈。
从区域位置看，与郑州隔黄河相望的平原新区可谓郑州都市圈的核心地区，居郑州、新会、焦作三市的地理中心，是豫北地区联系郑州的重要节点，也是郑州辐射豫北的“桥头堡”。2010年3月，平原新区建设总体方案获准，成为河南省继郑州、洛阳、开封之后，获准建设的第四个新区，是社会各界所公认的河南经济新的增长极之一。
对阵超级大盘
直到此次签约之前，联合体始终低调行事。
半路杀出来的恒大地产被认为是联合体加快动作的刺激因素之一。年初，恒大地产承诺在平原新区投资100亿元开发“金碧天下”，但未公开透露用地情况。
“连片开发”概念在我国房地产开发界并不新鲜，曾经叱咤市场的大盘开发模式就与此密切相关。超级大盘之所以风光一时，都离不开规模与成本优势。随着房地产信贷政策和土地出让制度的完善，难以再现当年众多中小企业借大盘一举成名的盛况。恒大地产一直是坚定的大盘开发模式实践者，也正是借此实现其跨越式发展。
是超级大盘的进化品种更强，还是一级土地开发创新模式更有竞争力？“过江龙”与“坐地虎”在平原新区俨然摆出对阵架势。
在联合体组建之初，就明确要按照“公司型基金模式进行投资”，这意味着在具体项目中股东的权益安排仍然存有变数。
据了解，在联合体的注册资本中，建业地产与河南正商置业各出资2亿元，持股比例16.7%，河南天伦与河南东方分别出资1.2亿元和1亿元，持股比例分别为10%与8.3%。其余12家企业均出资0.5亿元，所持股权均为4.17%。
但在具体项目中，需要共同协商投资比例，甚至以某个股东公司主导组建项目公司，联合体以股权投资的方式参与。
在原武古镇项目中，业界认为有可能会是建业地产唱主角。原古镇风情区有着悠久历史，建于明初的城隍庙、五龙庙、周亚夫庙、诰命墓，建于宋初的玲珑塔等古迹至今均保存完好。而一段时间以来，执着于“下乡”的建业地产已开始“上山”。去年底以来，建业地产计划投资100亿元开发河南云台山和神农山风景区，抢跑河南旅游地产。
赵进京并未正面回应这一疑问。他说，在该项目的运作中，所有的16家公司都将参与，参与比例与资金均不限，采用灵活方式，根据各公司优势自由选择。
-李燕楠/文
