古代楼市：浅谈清朝房改和分期买房

　　在清朝前期，旗人是不需要买房的，每人都有免费的公房可以分。最初满清政府的办法是强制拆迁加论级分配，通过强制拆迁把北京内城的汉民统统赶到外城去，腾出地方给旗人盖房子。房子盖好后，再按品级往下分，一品官20间，二品官15间，三品官12间，四品官10间，五品官7间……九品官和没有品级没有工作的普通旗人每人两间。

　　满清政府还规定了每间房子的标准开间：面阔不能低于9尺，进深不能低于10尺，墙体厚度以5寸为准。那时候的营造尺是32厘米，所以面阔不低于2.88米，进深不低于3.2米，墙厚是0.16米。据此可以算出每间房的建筑面积不低于9.22平方米，可使用面积不低于8.27平方米。像这样大的开间，普通旗人还能每人分两间，人均住房面积赶超今日发达国家，满清政府对旗人不可谓不优待。

　　然而到了后来，旗人越来越多，房子不够分了，满清政府虽然一直在赶工期盖房子，旗人们还是苦乐不均，有权有势有后台的旗人，又有皇帝赐宅又有本旗分房，还大肆购买汉人的房产，坐拥豪宅狡兔三窟，房子多得住不完；而那些没权没势没后台的旗人，则可能连一间窝棚都混不到，想分到一所房子，得等上十几年，还得给本旗主持分房的牛录、佐领、都统等领导送礼行贿。还有一些旗人好吃懒做，你分给他一套房子，他用不了几天就卖掉还债，触犯旗人不许卖房的禁令不说(顺治、康熙和雍正屡次颁布严旨，禁止旗民出售房产，也禁止汉人购买旗产)，还闹着再分一套房子。眼看免费分房的弊端太多，满清政府不得不开始搞房改。

　　这场房改跟咱们上世纪八九十年代搞的那场房改一样，都是把免费分房改成有偿购买，把公房变成带有福利性质的私房。换句话说，想分房可以，必须交给国家一部分钱。

　　房改从雍正十一年(公元1733年)正式推行，实施“现银认买官房”和“指扣俸饷认买官房”两类政策，没有正式工作的旗人通过交现钱的办法把分到的公房变成私房，有正式工作的旗人通过扣工资的办法把分到的公房变成私房。鉴于政府给公房定的官价远远低于市场价，为了避免有些旗人通过房改牟取暴利，雍正规定：“一人名下认买二三所，或指他人名姓认买者，概行禁止”。“若将认买之房希图获利，本身并不居住，全行拆卖者，永行禁止”。即一家只许购买一套公房，严禁冒名购买，严禁买了之后不住，严禁转手高价出售。

　　对于这场房改，一些旗人持反对意见，说朝廷定的房价还是太高，一次性拿不出那么多钱，也没有那么多工资可以扣。于是乾隆即位后，允许他们分期购房和分期扣工资，譬如定价在1000两以上的房子，可以首付一半，其余在8年内付清。

　　嘉庆即位后，分期购房成为定例，无论总价多少，都可以首付一半，还款期限则视房款而定：房款在500两以上的，限7年付清；300两以上的，限6年付清；100两以上的，限5年付清；如果房款在100两以下，限4年付清。通过扣工资交房款的，如果很快就要退休，剩余的工资不够交房款，也要先用现金交足50%的首付。