又是一年“金九银十”。房地产市场经过上半年的普遍低迷之后，开发商似乎迎来翻身的机会。不过，在限购、限贷、限价以及房产税等被称为“史上最严调控”下，许多业内人士和购房者疑惑，今年“金九银十”是依旧火爆还是变成“铁九铜十”？
“旺季”前的低迷
进入9月，各地楼市依旧不温不火，并没见“火爆”前的热潮。
中国指数研究院1日发布最新报告指出，上海、深圳等十大城市8月住宅平均价格为15773元／平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。
具体来看，十大城市中，重庆、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个。而广州、武汉、北京等3个城市价格环比上涨，涨幅皆在0.6%以内。
而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元／平方米，与7月平均价格8874元／平方米基本持平。其中，56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。与7月相比，价格环比下跌的城市增加11个。
房价下跌的城市在不断增加。与此同时，许多城市销量也不乐观，库存房数量直线上升。据北京市房地产交易管理网数据统计，8月前四周，北京现房共成交619套，日均成交仅约22套，较7月日均成交42套大跌约47%。库存容量已攀升至37656套，接近历史最高位。截至8月31日，上海新房库存面积依旧高达880万平方米。同样的情形在广州、重庆、武汉等一线城市以及太原、长沙、南宁等二、三线城市大量存在，这些现房将都堆到“金九银十”去销售。
另外，开发商上半年拿地成本也同比下降。中国指数研究院研究显示，1至6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。其中，上海今年前8个月土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。北京前8个月土地出让金671.95亿元，为去年全年的40.9%。
严厉的调控和旺盛的刚需
往年的“金九银十”，不仅是销售的黄金季节，也是涨价的黄金季节。伴随房子的热销，房价也直线上升。根据国家统计局统计，2010年9月份全国各类房屋价格均呈现出不同幅度的上涨，高档住宅更是疯狂上涨15.2%，这种涨势延续到了今年上半年。
那么，今年的“金九银十”又面临着怎样的市场环境呢？
首先，去年四季度以来，央行多次提高存款准备金率和存贷款基准利率。近日还下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围。这意味着银行资金进一步吃紧，继而影响到房贷。武汉许多银行的首套房贷利率也上浮了10%至20%。无论是从调控政策力度还是银行自身信贷规模来看，今年下半年个人房贷业务都没有松动的迹象。这将对购房需求起到直接的抑制作用。
而政策的从紧又对市场预期产生较大影响。对购房者来说，观望氛围日益浓厚。据搜房网调查，58.82%的网友表示对“金九银十”是否买房举棋不定，要视房价、优惠折扣等情况再决定。对开发商来说，资金压力将进一步加大，销售将受到影响。资金链紧张的开发商会选择降价或打折抛盘回笼资金，而资金相对宽裕的开发商则会继续观望，甚至借机捂盘。
