广州现超低价宅基地房 专家称可能是毒“馅饼”(3)

　　宅基地房是“地雷”

　　专家：遇旧城改造纠纷一定多

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，市民贪便宜购买宅基地房，已经不是什么新闻。广州市多次明令禁止宅基地房，最近却又沉渣泛起，黎文江认为，不少人对城中村改造有不合适的“幻想”，现在很多城中村抢建房屋，村委会没有及时制止，作为村民自己的集体所有土地，政府制止的难度也比较大。市民以为买了宅基地房，将来旧村改造的时候就能分到一套，实际上是不可能的。真正等到旧城改造、村委会和开发商谈补偿的时候，这些买家并不是村民，会造成很多纠纷。

　　黎文江还提醒，即使用村集体发展用地建设宅基地房，也需要向国土、规划部门申请报建，没有得到审批就建房一律是违建。如果宅基地房所用土地的用地性质和房屋实际性质不符合，没有规划许可证等，就是彻底的违法建筑，政府不用补偿。

　　律师：“见证函”做了也是白做

　　广东正大联合律师事务所律师李彪表示，对于宅基地房，卖家常说的所谓“公证”程序，是不可能的，“公证处根本不会为这种非法行为做公证。规范的律师楼也不会愿意为这种非法行为做‘见证’。卖家说的‘律师见证’，可能是找一些小律师做的。”

　　拿到律师“见证”，是否就有保障？李彪说：“即使卖家、买家的签名和村委会盖章都是真实的，按照现有的合同法来说，依旧是无效合同。因为宅基地房屋被限定在村民之间交易，不允许上市交易。宅基地必须变成国有土地性质后，才能转让给村民以外的市民。所以合同是无效的，‘见证函’做了也是白做。”

　　李彪表示，房管局已经三令五申明确禁止宅基地房交易，如果国家要收回土地，买家有“一分钱都拿不到”的风险。即使有赔偿，也是赔给村集体，“如果村集体有良心的话，可能给买家一些，如果村集体拿了钱就走的话，那双方可能就要打官司”。

　　手尾多收益低 多属合伙建房

　　正规开发商不愿吃这种‘带渣肉’

　　羊城晚报记者发现，在大源村里投资建房的人，大多数是“合伙建房”，也就是说，几个人凑一笔钱，包一块地建房，一部分单位还给村民，一部分单位自行销售。

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示，其实合作建设集资房，在广州早有历史。“十几年前是在天河、海珠，后来转战番禺，最近就是白云区地铁沿线比较多。当时不少人买了住了，确实到现在都没有被拆，所以很多市民存有侥幸心理也就不奇怪。”

　　这位开发商表示，正规开发商都没有兴趣拿这种地建这种集资房。因为“手尾太多，收益太低。现在做集资房生意的，一般都是小打小闹，正规开发商不愿意吃这种‘带渣肉’”。

　　宅基地房

　　名词解释

　　也称“小产权房”、“乡产权房”，是指由乡镇政府而非国家颁发产权证的房产。宅基地房的用地大致有三类：集体建设用地、宅基地、集体农用地。根据《土地管理法》，宅基地不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，宅基地房不能向非本村集体成员转让或出售。羊城晚报记者 蒋铮 实习生 袁娜