防范房地产调控误入“动态不一致”(2)

　　当政府在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。于是，我们看到的2006年的房地产调控政策——《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国发［2006］37号，简称“国六条”)将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例，希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。

　　2006年的“国六条”房地产调控政策出台之后房价的绝对数没有出现明显的下降，只是上涨速度稍有放缓，政策效果明显不及2005年的“国八条”，随后出现2007年房地产价格的快速上升。

　　2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%(根据中原地产的数据，深圳二手房价在2008年最大跌幅为26%)，在经过几年的上涨之后，房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为地干预市场的调整，则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。

　　2010年年初至2011年上半年，政府先后四次出台政策对房地产市场进行调控。核心是2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发［2010］10号，俗称为“新国十条”)。“国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大，不仅将按揭贷款的条件进一步收紧，而且明显加大了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看，仅出现一个月的环比涨幅回落(从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%)，随后又开始上涨。可见，相机抉择的调控政策难以达到预期的政策目标。

　　走出“动态不一致性”陷阱

　　从短期看，2011年中宏观调控政策又将面临着两难的选择：如果继续采取紧缩的政策，可能会引起经济增长速度的下滑；如果放松宏观经济政策，则房价立即反弹，物价会继续高涨。此外，国际经济形势不容乐观，欧洲债务危机仍在加剧，美国当前也面临着债务违约的风险，这些必将会对我国的经济产生不利影响。因此，市场的预期是房地产调控政策不会持续。此时如果放松房地产调控政策必将进一步强化政策的“动态不一致性”心理预期，房地产调控的效果将前功尽弃。

　　因此，为了防止掉进房地产调控的“动态不一致性”陷阱，当前的房地产调控政策应该保持稳定性和连续性。进入2011年下半年，国务院及有关部委多次强调房地产调控政策不松动是十分正确的，它对纠正市场的预期意义重大。只要坚持政策立场不动摇，房地产市场的“动态不一致性”预期将减弱，政策调控的效果将逐渐显现。

　　从长期看，我国的房地产调控之所以掉进“动态不一致性”陷阱，最主要的原因是我们过度依赖投资增长，特别是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。因此，转变目前的经济发展方式成为走出房地产调控“动态不一致性”陷阱的关键。如果现在的经济增长方式不改变，我们必将难以摆脱“稳定住房价格”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。

　　(作者单位：尹中立，中国社会科学院金融所；谭旭东，厦门大学经济学院）