住宅房企转型商业遇“成长烦恼”

　　日前，由于承租物业的租金水平过高，太平洋百货被迫撤出北京市场。就在前不久，同样传出了一家大型购物中心转让的消息。由于专业性较强，许多住宅房企在转型商业地产之后，很快便遇到了经营上的困境。而“成长的烦恼”也让不少住宅开发商开始反思转型的方向。

　　自住宅市场调控以来，许多房企纷纷转投商业地产，使得国内许多一二线城市商业地产的投资规模、价格相对住宅年增幅要高出约5-10个百分点。其中，商铺、写字楼、零售商业等商业物业的涨幅尤高。

　　众多房企进入商业地产，势必会推高商业物业的价格，进而降低商业物业的投资回报率。而商业地产开发和运营的专业性要求是不少住宅开发商所不具备的。正如阳光新业副总裁杨宁坦言，相对住宅产品开发而言，商业地产的进入门槛显然要高得多，它对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更严格的要求，并非人人都能“玩得转”，其开发和运营的风险要大得多。

　　资金压力首当其冲。一个商业项目少则几个亿、多则十几亿，这对企业的压力非常大。从目前国内的租金水平看，一个商业项目要收回成本，需要8-11年的时间。相比销售型的快进快出，持有型的首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。

　　以阳光新业为例，该公司虽然很早就转型商业地产，但其在北京、天津、青岛等重点城市都适度开发可售型物业，“我们的业务结构中，可售型物业一直保持着一定比例，以期回笼资金。”杨宁表示。

　　短期收益下滑是住宅房企转型商业地产的另一个“痛处”。随着业务结构的调整，原先的住宅开发商必然会减少销售型物业的投入。随着这一短期高收益业务的萎缩，企业财务报表必然会随之变化。传统住宅开发商必须承受短期收益下滑的阵痛。

　　在商业地产的运营过程中，专业团队的培养至关重要。“一般来说，一支商业管理团队的组建、磨合、成熟，需要2-3年的时间。”据杨宁介绍，阳光新业花了5年时间，目前旗下的两家商业管理公司也只能算是初具规模。

　　最后，商业地产与住宅开发的差异，还在于需要寻找长期、优质的合作伙伴。这也是住宅地产企业转型商业地产能否取得长期成功的关键所在。

　　例如，在万达广场，都能看到索菲特酒店；在阳光新业的商业物业，都能看到诸如华堂、家乐福、沃尔玛等零售商家。稳定而优质的客户资源保证了商业项目在立项之初就能提前完成招商，有利于业务的复制和扩张。但是，商户的开发拓展，需要长期的时间沉淀。

　　每家商户都有自己独特的需求和发展战略。例如像华堂、家乐福、沃尔玛这样的大型零售企业，对商场的规划都有严格要求。商业地产开发商需要与多家合作伙伴建立长期稳定联系，才能有更大的回旋余地。显然，住宅开发商想成功转型商业地产，还有很长的路要走。本报记者 林喆