北京新房10月预增一万套 郊区项目酝酿大幅降价(2)

　　“消化”难期待

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，对于10月预增的这1万多套库存的“消化前景”，在当期的市场状态下，不要抱太大的希望。因为从4月开始，北京楼市的“去化率”(即销售率)就一直呈现出下跌的状态。

　　多家市场调研机构对楼市的监测数据均显示，北京8月上市销售的楼盘开盘30日销售率平均只有26.2%，上海、深圳的分别为32.4%、28.8%。而从目前9月份的数据看，北京的金九已经明显是四大一线城市中成色最差的一个。

　　这意味着，按照这一逐步下降的消化速度，北京楼市10月预增的1万套库存中，只有约2000多套能够消化，“剩余7000多套，将直接转化为北京楼市的实际库存，这种情况恐怕是无法避免的。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者。

　　北京市住建委日常对市场成交情况的监测也佐证了这一判断。截至9月19日，北京楼市成交量在金九再创新低，前19天，商品房住宅签约套数为2735套，二手房住宅签约套数为4233套，均创造了最近三年来的最低，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度达到了73.4%。

　　万科、首创等一线房地产开发企业多位项目负责人告诉记者，从目前市场上来看，相比限购之前半年，新项目需要的客户蓄积量也发生了明显的质变，在限购前一个入市500套的项目基本客户在1000组就可以达到当日售罄。但是在限购后基本需要到2000组左右才能签约5成左右。而经过7个月的市场消耗，目前不仅客户很难达到目标蓄积量，30日平均签约率更是不足3成。

　　张大伟认为，相比其他城市1年限购，北京5年限购使得新增的外地需求有限，而且在限购半年后，存量需求中大部分意向客户已经入市。时间越向后推移，这种销售的难度也就越大。

　　降价大逃亡

　　“现在客户的心态都是等着折扣，认为你的折扣还会有更多，所以不愿意现在出手，我们遇到了很多这样的情况，尤其是在城郊地区的项目上。”首创置业的一位销售负责人向记者表示。

　　9月的情况最能说明问题。北京市住建委的市场监测数据显示，9月供应的住宅项目合计为16个，提供的住宅套数合计为5946套，而截至日前已经签约的套数为206套。记者了解到，9月当月的累积签约率只有3.5%，创造了限购后的新低。尽管开发企业对于降价一事始终讳莫如深，但张大伟向记者判断，市场监测数据恰恰证明了“不降价，就难获房票”。

　　根据中原地产的统计，北京10月预增的项目中，约60%以上系纯新盘项目，约20个；而在这些项目中，位于城郊地区的项目也约有20个。“这些郊区项目可能成为最先大幅降价的楼盘。”张大伟说。

　　“毕竟如果纯新盘多，开发企业担心前期业主对降价有争议的担心就会少，在销售不力的情况下，向下调价也就更为直接。”杨少锋说。(李乐 来源：中国经营报)