销售满月零成交 开发商无奈“捂盘”的尴尬(2)

　　现房销售或现江湖

　　“从以前的捂盘惜售到现在的无奈捂盘，开发商的这种心态很值得研究。”杭州双赢机构总经理章慧芳认为，以前开发商捂盘是为了借涨价东风，卖出更高的价格。现在的行情下，开发商的涨价预期已不复存在。因此，从常理上说开发商捂盘惜售的可能性不大，更多的是因为一种无奈。

　　“有的开发商拿到预售证后，不愿意推向市场，很大原因是前期蓄客量不足。如果开出来，销量肯定很难看。”章慧芳说，前几年行情好的时候，“日光盘”屡见不鲜，开盘首日预定超5成的也比比皆是。可如今推出几百套房源，预定只有一二十套的话，开发商的脸面肯定很难看。在这种情况下就决定推迟开盘，但是拿到预售证不开的话就会遭到房管局处罚，那怎么办呢？就只好采取这种方式，不想推的那批房源，不给任何优惠。

　　章慧芳还预测，这种现象将会越来越普遍。而更多的开发商则推迟申领预售证，也就是符合预售条件了不去申请，现在杭州有几个楼盘，本该6月份就要开出的，直到现在都还没有动静。如果这一趋势继续下去，到时候杭州楼市很可能会出现一批现房、准现房。

　　“这其实就是一种营销手段，是开发商应对市场形势的一种无奈之举。”章慧芳如是评价。

　　无奈捂盘

　　折射市场困境

　　■记者手记

　　还在去年，杭州多个楼盘因为捂盘而被房管局查处，被强制开盘。那时，开发商的小九九是多放几个月就能多卖几千元。房价高涨行情之下，捂盘惜售成了开发商屡试不爽的“吸金大法”。可是谁能料到，一年之后市场发生惊天逆转，同样是捂盘，初衷却是南辕北辙。

　　与一年前捂盘惜售不同的是，相江公寓式的“捂盘”行为，是开发商应对市场困境而作出的无奈选择。之前开出的房源成交寥寥，后面的新推房源却接踵而来，就像是过去的债还没还清，新的债主又催上门来了。怎么办呢？只能控制销售节奏，分流可售房源，减少销售压力。

　　这种方法显然是下下策。把本该一次性推向市场的房源放到明年去卖，等于是把压力延后到了明年。除非明年的市场行情明显转暖(目前看来这样的可能性微乎其微)，否则根本于事无补，无法从根本上解决问题。

　　从捂盘惜售到无奈捂盘，这真实反映了调控之后楼市行情的巨大变化。企业价值的体现，利润的产生，无不依赖产品销售。只有将产品卖出去了，才能实现企业的可持续发展。当前形势下对多数房产商而言，“以价换量”才是王道，也是房产商最好的生存之道。至于其他各类伎俩，都无非是雕虫小技，不能力挽狂澜。当然从政策层面而言，能够有力破解当前楼市销售困境的，要么取消“限购”政策，要么放宽放贷政策，但是这一政策何时转向还不得而知，开发商不应抱太大幻想，而应重点放在自身的努力上。

　　最后要说说管理部门。当年开发商因为惜售而捂盘，这种行为损害了购房者的利益，因此管理部门出台相关规定，对这种行为进行处罚，自然是大快人心。可如今捂盘惜售行为已不复存在，可相江公寓式的无奈捂盘行为却有可能大规模出现。杭州透明售房网的投诉平台上，已有多个楼盘出现类似行为而遭到购房者投诉。这种行为究竟该如何定性？如果老办法已经不能适用新问题，那么这个老办法是不是该与时俱进，改一改呢？(记者 蒋敏华)