据搜房网数据监控中心统计，全国65个大中城市2011第三季度商品房住宅成交套数环比下跌2.72%，同比下跌16.81%，七成重点城市成交量同比呈现不同幅度下跌。然而，苏州第三季度住宅成交16941套，环比却增加了72.09%，与去年同期相比也有40.47%的增幅。在后限购时代，全国都在跌，苏州却在涨，而且出现明显涨幅，似与市场大环境不符。究其原因，保障房起到了关键作用。从新浪乐居提供的数据中可以看出，今年三季度苏州保障房共成交9204套，占总成交量的54.3%。今年政府对商品房住宅市场宏观调控不断加剧的同时，保障房的供应力度也在不断加大，三季度苏州市场基本实现了商品住宅与保障房 “平分天下”的格局，形成了二者的良性竞争机制，可谓“两手抓，两手硬”。
而单单从商品房住宅成交情况来看，今年三季度苏州共成交7737套商品住宅，占总成交量的45.7%，环比二季度有所下滑，降幅约为14%。此外据统计，三季度商品住宅成交均价为12120元/㎡，环比二季度约下滑5%。量价齐跌，楼市依旧疲软，刚刚过去的十一黄金周在住博会的推动下也并未收到良好预期，7天苏州也仅成交636套，比去年同期的1028套下跌了38.13%。年关日趋临近，开发商资金压力愈发紧张，四季度能否突围还要取决于价格会否松动。
区域成交分析
——保障房占据“半边天”
就各区域而言，苏州四大区域也均不约而同出现保障房与商品房“平分秋色”的局面。第三季度园区共成交4946套，为全市销售冠军，环比二季度的3247套增幅为52.33%，比去年同期的4420套增加了11.90%。其中保障性住房成交2507套，占该区成交总量的49.3%。园区保障房大多集中在娄葑、斜塘、唯亭、胜浦等城镇，如群星苑、莲花新村、青剑湖动迁小区等，而商品房的成交大头则集中在中海国际社区、九龙仓时代上城和路劲主场森邻公馆等湖东楼盘。
吴中区成交4656套，环比二季度的2692套增幅为72.96%，比去年同期的3441套增加了35.31%。其中保障性住房成交2752套，占该区住宅总成交量的59.1%，尤其是在9月份呈现集中放量的状态。而商品房的成交依旧得力于越溪板块和尹山湖板块，众刚需盘如新城金郡、招商小石城、首开国风华府和保利观湖国际等的大量供应。
相城区成交2684套，环比二季度的915套暴涨193.3%，比去年同期的1248套增加115.1%。同吴中区类似，保障性住房成交1300套，占该区总成交的58.3%。相城区在三季度的成交无论是同比还是环比都有大幅增长，除了保障房的托市外，活力岛板块的众多楼盘也为商品房销售作出很大贡献。
新区成交2426套，环比二季度的1447套增幅为67.66%，比去年同期的1208套增加了100.8%，有相当部分来自保障性住房。商品房的销售大户以旭辉上河郡和鑫苑国际城市花园为主。
个盘成交分析
——率先降价者“得民心”
据统计，在苏州三季度销售排行榜上，中海、世茂、九龙仓表现强劲。其中，中海国际社区以5.27亿的成交总额、4.77万平米的成交面积成为本季度“双料冠军”，成交均价11055元/平米，三个月共售出436套。世茂运河城成交329套，成交面积4.08万平米位列亚军；九龙仓时代上城以成交284套，成交面积近3.4万平米名列第三。此外，跻身前十的楼盘还有香缇华府、旭辉上河郡、新城金郡、南山金城1958、合景峰汇国际、鑫苑国际城市花园等。
回顾这三个月来的苏州市场，不难发现上述楼盘都有着频繁的“出镜”，无论是隔三差五的加推房源，还是率先降价的优惠促销，价格都出现了较明显的松动：中海国际社区加推的公园道精装房源均价折后仅为10000元/m2左右、世茂运河城频频加推的同时还降价两成跑量、合景峰汇国际借助7月的周年庆推出85折起的活动震撼市场、鑫苑国际城市花园三期房源起价10800元/m2之后又降至8880元/m2起的“二次特价”……毫无疑问，这一系列以价换量的价格跳水都让这些楼盘在第三季度抢尽了“风头”，购房者颇为受用。
别墅方面，受大环境影响，总体表现不力，但并非因此而毫无生机。据统计，第三季度苏州别墅项目共计成交427套，其中相城区成交172套，占整体成交量的40%，成为区域销冠；吴中区成交89套，占21%；高新区成交76套，占18%；园区61套，占14%；而古城区仅成交29套，占7%。值得关注的是，81栋长岛在8月20日以低价开盘推出叠加别墅，热销137套，占本季度全市整体成交的3成之多，可谓当之无愧的“黑马”。 据悉81栋长岛的成交均价仅为14117元/m2，公寓价格买套别墅，性价比是明显优势。可见无论是公寓还是别墅，在当前市场下，唯有低价跑量才是制胜关键。此外，万科新都会以26套位列亚军，旭辉上河郡以25套紧随其后。
非住宅方面，据统计，第三季度共成交3847套，环比下跌11.26%，同比下跌12.41%。住宅市场的看空或多或少影响了商业，但酒店式公寓依旧是投资热选。其中吴中区的玩美天地在本季度的表现可圈可点，该项目虽是商业性质却采用民用水电，8月开盘时最低价仅为5888元/m2，性价比很高，受到不少刚需和投资客的青睐。而写字楼的成交以中润苏州中心为代表，据悉8月推出5A甲级写字楼于9月下旬已售完。
后记：
“金九”已成为惨淡过去，“银十”伴随着黄金周期间的不佳成交使得唱衰楼市的呼声越来越高。购房者一面观望楼市的拐点何时到来，一面又在各楼盘“此消彼长”的优惠声中“蠢蠢欲动”，需求终究是要释放的。年限降至，商品房的库存压力日益加大，信贷政策尚未有放松迹象，开发商的出路只有一条：降价。(徐鑫)
