就像英国《金融时报》专栏作家LEX说的，至少在房地产行业，高端市场的光景总要好过低端市场。
而这，似乎正在成为长沙的豪宅制造商们为自己贴上的标签：更理想的保值选择——尽管现在的市场并没有预期的那么乐观。如果说，长沙的豪宅市场坚定着一路高价向前冲，那么，普宅市场的相对底气不足则开始演绎一场价格的暗战——有价格优惠之形，而无实际降价之神。
A 豪宅市场：坚挺的标杆
通胀的幽灵正在徘徊，而房地产看起来则像是一个更理想的投资保值选择。
在昨天闭幕的长沙第32届房地产交易展示会上，华远华中心、保利国际广场、运达中央广场、万达公馆等一些定位于塔尖市场的豪宅产品依次展出，微妙的是，并不亲民的价格门槛拦住了大多数人的身影。
中心区资源型豪宅保利国际广场即将推出直接面江的豪装公寓，单价在1.6万元—2万元之间；运达中央广场豪华装修住宅单价16280元/平方米起；万达公馆新推户型价格在1.2万元至1.8万元；华远华中心则宣称未来精装修产品价格将成为长沙最高。
而与此同时，城郊别墅产品则相对有些沉默。“中心区资源型豪宅在今年对于别墅市场冲击还是比较大的，由于总价接近使得别墅与中心区资源豪宅的产品竞争加剧，而中心区资源优势的明显更加使客户从以往的别墅产品流向中心区资源豪宅。”愿景集团营销总监付昊说。
一方面，或雍华贵气或内涵深蕴，让普通住宅望豪宅项背；另一方面，近乎天价的价格也是豪宅区分其它产品的分界线。“但豪宅并不是一味自我标榜、价格高企就行，如何通过自身定位，以优质的产品来吸引客户才是豪宅杀出血路的关键。”运达地产总经理周勇说。
如何合理定价，一方面保持豪宅身段，一方面在同类竞争中凸显价格优势，是目前豪宅定价的难题。
B 普宅市场：价格策略更趋微妙
10月30日，长沙房交会现场。价格优惠幅度是购房者黄觉最关注的。“特价房一口价5188元/㎡”、“首付减1万”，“一次性95折”、“房交会期间签约每平方米直减二百元”……一些品牌开发商试探性地推出了部分特价房，如鑫远、勤诚达、湘江锦绣等楼盘推出的限量特价房；0731房产网上，团房的信息一条条迅速更新……
但这，似乎并没有成功诱惑黄觉真正出手。“楼盘大多是针对付款方式进行优惠，按揭大多打9.8折，全款打9.6折。降价幅度其实都不大。”黄觉说。
一个现实是，尽管市场开始出现低迷状况，但开发商并没有进入类似于2008年那种“肉搏战”状态。“开发商更多的还是调整定价策略，而不是直接降价。”世联地产分析师说。
营销紧张，市场冷清，客群稀少。这是2011年长沙房地产普宅市场的现实场景，但是微妙的是，开发商已经开始更加重视价格策略的制订——在此背景下，部分开发商亦纷纷调整了价格策略：新开盘项目以低于市场预期价格入市，内部低价团购等，一些尾盘项目亦推出特价房、送精装修等等。
案例 中心区豪宅：要不“僵持”，要不“微涨”
豪宅卖的是什么？身份感。
从某种意义上来说，豪宅是少数人的游戏，“身份感”就是游戏的所有规则。万达公馆营销负责人表示，中心区豪宅之所以成为豪宅，一方面是依赖于无可比拟的资源优势，另一方面，则是顶级配套带来的圈层效应。
买豪宅，看中的一方面是身份的标签，另一方面就是豪宅增值保值的能力。“毕竟普通住宅面积要远小于豪宅，如果价格上涨相同，那么肯定是豪宅增值总额多。”一位业内人士表示。
“今年市场的特征很简单，城市综合体的大量放量正在改变长沙楼市均价的标杆。城区的土地腾出来了、一大批善于也精于做价格的开发商进来了”付昊说。
在他看来，过去城市中心区土地长久处于储备状况无法实现供给，有效价格长久被抑制，而现在，纷至沓来的大牌开发商已经占据了这座城市中最好的位置。资源的独特性使得价格的标杆被一再突破。
事实上，从今年长沙房地产市场销售状况来看，几个豪宅项目销售率仍然是相对不错。保利国际广场4月底第一批开盘，毛坯的住宅产品仅5月一个月就卖了200多套。而万达公馆住宅和写字楼的分批销售也出现了快速去库存的状况，运达中央广场5月28日开盘至今，账面销售金额总量已经超过20亿。
尽管进入9、10月之后，豪宅销售有所放缓，但大多数中心区豪宅的价格仍然坚挺。要不僵持，要不干脆“微涨”。
