编者按：楼市调控深入，市场持续低迷。量价齐跌、业主退房、中介倒闭、房企退出，一时间“拐点论”此起彼伏，各种复杂情绪交织，楼市大变局已拉开序幕。“冬眠”中的楼市将走向何方？企业又将何去何从？中新网房产频道推出“透析大变局”系列报道，试图展现楼市众生相，深度剖析地产走势，还原市场最真实的面貌。
中新网11月25日电(房产频道 陈璞)在严厉调控政策的持续发力下，北京的楼市已经从量跌走向价跌。虽然目前的价格下调主要集中在通州、房山、大兴、顺义这些郊区的部分楼盘，但是很明显，开发商已经认识到了当前成交量对于降价的依赖性。
为了增加购买吸引力，开发商在宣传上可谓费尽心机，“成本价”、“5折房”……各种打折促销的噱头层出不穷。不过业内人士指出，对于打折房，购房者还应该多关注和前期的房源有没有太大差别，防止开发商嘴上说降价，但实际只是“假摔”。
北京像素“5折房”？ 实为子虚乌有
23日，北京晨报一篇《北京楼市现五折促销 年关将至开发商现金为王》的报道让“北京像素”这一楼盘立刻吸引了无数的眼球。
报道称，北京像素发起五折促销，推出11600元/平方米、总价48万元起的户型。
随后，中新网房产频道致电北京像素售楼处，该楼盘的置业顾问郭先生证实，5号楼目前确实是按照11600元/平方米的价格在销售。不过，提到媒体报道的“5折”之说，郭先生表示，5号楼是层高3.2米的平层房，与售价23000元/平方米的LOFT房型产品不同，因此谈不上所谓的5折。
此外，根据中新网房产频道的了解，北京像素的建筑用地属于“商改住”，也就是商业建设用地改作居住土地使用，因此产权是50年。而中国房地产学会副会长陈国强昨日在接受中新网房产频道采访时还指出，不仅是使用年限问题，“商改住”的使用成本也比纯住房用地要高，因为其水、电、气价格都是按商用来计价，“这类房屋价格本来就应该比纯住宅房要便宜。”
时代天街低价入市引哄抢
虽然北京像素的“5折房”只是以讹传讹，但是其所引起的关注也折射出市场现在对于房价调整的高度敏感。
尽管几乎降至冰点的成交量体现出目前购房者处于深度观望期，但事实证明，开发商的价格如果降得到位，自然也会换来成交量。
19日，大兴区楼盘龙湖时代天街推盘认购，项目起价11800元/平方米，认购当天，所推出的216套房源就被抢购一空。
北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，该楼盘11800元/平方米售价低于14000元/平方米成本价。而龙湖北京公司相关人士否认了“亏本入市”的说法，称“通盘把控成本以及利润”，仍有微利。
陈国强告诉中新网房产频道，不管龙湖时代天街的楼盘是否真是亏本入市，至少低价开盘是肯定的，而开发商急需回笼资金的意图也比较明显。
陈国强认为，从这个楼盘的火爆销售可以看出来，“如果开发商让利只是噱头、玩策略，消费者是不会买账的，降价也不会换来成交量。相反，如果降价到位，以价换量的策略自然会得以奏效，这样的降价才会是有效的。”
5折特价房 世茂宫园7天可回收资金超3000万
可以看到，当前楼盘的价格调整，有的开发商是主动降价，有的则是迫于生存压力被动降价。
陈国强表示，类似万科、恒大、龙湖这样的开发商更多是基于对市场的判断主动降价，意在回笼资金后用于储备新的项目、买便宜的地，跟一些开发商由于资金链出现问题而被动降价有所不同。
与此同时，与新盘的低价策略不同，老盘由于顾忌老业主的情绪，害怕再次出现老业主围攻售楼处的局面，多数不敢轻易降价。
“很多老盘的开发商打折让利非常巧妙，有可能会拿出几套户型不是很好的特价房，这就是一种避免出现纠纷的手段，而不是把所有在售楼盘都打折。”陈国强说。
昨日，四处看房准备出手的刘先生就告诉中新网财经频道，位于CBD核心区的世茂宫园项目当天推出了6套特价房。虽然这6套房源由于客厅窗户对着天井存在一定的缺陷，但从60000元/平方米全款购房仅九五折的价格大幅优惠至29500/平方米的折扣，却足以让大多数的购房者动心。
“下午6点的时候我到售楼处，售楼人员就告诉我只剩下一套房了。”刘先生说，虽然价格非常优惠，但是开发商抛出的购买条件也很苛刻，“600万元的购房款，3天之内必须交200万，7天之内必须交完全款。”
看来，世贸此举不仅避免了大面积降价激怒老业主，按照7天内交付全额购房款的方式，粗略估计世茂宫园项目7天之内还可以回笼超过3000万元的现金。
