一周前，媒体惊呼万科终于降价了；一周后，万科成了深圳楼市本轮调控中第一个被砸售楼处的主角。万科的“抢跑”，让众多“猪坚强”脆弱的神经崩溃了。多方面的迹象表明，深圳楼市大规模降价风潮已经在最后的酝酿中。
与此同时，一些市场触觉更敏感的楼盘更是已经大胆出手、突袭营销。以招商地产为代表，招商观园、招商果岭等多个楼盘屡次开盘不按常理出牌，在深圳刮起了一股“突袭风”。一方面，在推盘节奏上明显加速，一方面在价格制定上明显走低，既让有效“房票”持有者没有了犹豫的空间，也在日渐严峻的形势下直接打击了竞争对手。
突袭上市，每一个楼盘的上市价格因此变得更实在、更诱人。在完成销售任务的指引下，深圳楼价节节走低或许正成为一种趋势。由此，本报地产行业记者一线走访了深圳楼市新盘供应比较集中的一些片区，探访销售真相，并采访了深圳主要地产研究机构，试图勾勒出一个楼市走势的轮廓以飨读者。
北部 ·龙坂观澜
房价进一步打开下降空间
上半年，第一拨“限价盘”风潮就肇始于深圳北部，水榭春天、招商观园、锦绣御园等楼盘的限价上市，极大地搅动了深圳楼市的价格神经。而今，这个即将成为龙华新区的地方，其楼价走势如何呢？
观澜跌幅不断加大
深圳中原市场研究部的监测数据显示，自2010年11月以来，深圳北部的龙华、观澜、坂田片区总体的均价呈下跌走势：龙华的价格基本上是从今年4月份开始下跌，今年10月份的均价相比2010年11月下跌了11.09%；观澜今年9月份的均价相比2010年11月大幅下跌了四成，10月份价格进一步下跌，相比去年11月份的价格，下跌的幅度超过五成；至于坂田片区，由于此片区总的新盘供应量较少，今年4月份之前价格处于高峰，自5月之后持续下跌，10月份的均价比4月份下跌了41.59%。
事实上，自今年4月底中海首次推出千套限价房之后，锦绣御园、观园、水榭春天等紧随其后，纷纷启动新的价格策略，在宏观经济政策与货币政策“双紧”的情况下，越来越多的楼盘打出降价促销的旗号，深圳随后逐渐进入刚需主导的买方市场，为了尽快销售并抢占市场占有率，开发商也逐渐展开新一轮的价格战，“以价换量”成常态。
深圳中原市场研究人士认为：“由于长时间的胶着观望，年底开发商的资金压力逐渐加大，快速销售的诉求越来越突出，降价已成基本态势。自2010年11月至今，市场上多个楼盘开始打折促销，实质性降价也由点到面逐步展开。”如处于深圳北区的招商观园，今年6月4日推出503套单位，均价每平米1.2万元，一期基本售罄，11月4日二期开盘，均价不到1.2万元，而位于附近的招商澜园，2010年12月11日推出75套单位，均价每平米1.35万元；潜龙曼海宁今年3月12日开盘推出5、7、8栋部分单位，均价每平米2.4万元，9月24日推出200套60至90平米户型，均价每平米2.25万元；另外，近期备受关注的花半里今年9月4日开盘价格为每平米17800元(带每平米2000元精装)，现价格为每平米1.25万至1.6万元。以上这些楼盘都有较为明显的降价幅度。
降价范围将会扩大
基本上新近入市的楼盘都是以低于预期的价格开盘，5月之前政策效应尚未完全释放，市场上存在着不明朗因素，以致于短期内有明显降价的楼盘走量较快，而7月份二手房按评估价征税，政策效应进一步释放，8、9、10月份市场销售就开始放缓，水榭春天式的抢楼现象不再出现。
深圳中原非营业董事总经理贺晓丽认为，未来政策面依然以紧为基调，楼市基本面也日趋减弱，这种僵化的局势将会持续较长时间，降价的范围将会扩大，降价的空间也将会进一步打开。“按项目本身利润水平、区域因素、融资成本及开发商自身持有资金的机会成本来看，龙华和坂田片区的价格至少还有20%的下降空间。”
西部 ·宝安西乡
招商果岭让周边楼盘备感艰难
十天时间内，两次突击推盘。招商果岭超乎常规的营销，让深圳西部楼市更直接地体会到了竞争的残酷。在11月7日再次“夜袭”开盘后，不少地产人士直呼：招商果岭抢“房票”，周边楼盘情何以堪？
西乡竞争非常激烈
戴德梁行的监测显示，目前宝安新中心区在售楼盘仅有第五大道尾盘在售，均价约在每平米2.8万元上下，中心区的价格依然坚挺。而该区域内仅有的项目——佳华纽约客预计于年底入市，受限价影响入市价格可能会低于市场预期。
“宝安新中心区未来可开发的土地越来越少，随着前海的各项利好的逐一实现，未来价格不会有太大的波动，目前楼价依然坚挺也是这个原因。” 戴德梁行研究部主管、助理董事张晓端认为，宝安新中心区是最不可能发生价格战的区域。
在宝安老城区，由于很久没有新项目入市，所以中洲中央公园的推出以其较大的社区，成熟的氛围也博得了客户的关注。但是，在西乡片区，目前在售的项目有中粮鸿云、合正汇一城、华海澜湾及10月29日才刚开盘的招商果岭等，即将开盘还有广兴源圣拿威。西乡片区范围较大，在售项目较多，价格相比中心区会有较大波动，如招商果岭，在限价的基础上以开盘减十万、再打95折，均价1.6万元／平米的优惠入市，确实是低于市场预期；不可否认，许多开发商在这个市场环境冷淡的情况下，采取降价优惠的措施，来实现销售。
二手房价格严重倒挂
招商果岭两次推盘，均价大概每平米1.5万元，还附带每平米1500左右的精装修。这样的“突袭”不仅仅让周边的新房非常困难，整个区域内的二手房也是压力重重。
据了解，最近一年来西乡片区的二手房基本上维持在每平米1.5万至2万元间。即使是今年7月份开盘的中粮鸿云，均价也接近每平米2万元，另外合正汇一城价格在每平米1.9万元至2.2万元间。去年上市的玉湖湾开盘价也在每平方米1.7万元以上。
“招商果岭带装修每平米1.5万元的均价让周边二手房完全失去了价格竞争力，倒挂太明显了。”一位地产中介人员如此说。
“从目前的情况看，宝安新中心区的价格不会有太大波动，但随着今年年底到明年上半年供应量的增加，西乡楼价会有所松动。”张晓端认为，年前开发商定会通过各种方式来实现自身项目的良好销售，所以价格的浮动大小，还要看开发商与客户之间的博弈。
东部 ·龙城坪山
入市最佳良机渐行渐近
深圳一手住宅经过“十·一”惨淡收局的市场洗礼后，开发商不仅加大让利幅度，而且降价方式直接体现在房价上，如花半里、阳光天健城、招商果岭等均是如此。在这股争先恐后的降价竞赛中，龙城和坪山虽然没有“直降5000”、“总价减100万”那样的噱头，但优惠、暗降一点不逊色于其它地方，其中坪山新区降价幅度尤为明显。
万科领衔竞相降价
美联物业数据显示，现时龙岗中心城在售楼盘普遍有不同程度的优惠折扣，包括：阳光天健城项目99折以及总价款减20万元优惠，售价从原来的15000元／平米降至14000元／平米；深业紫麟山花园最低售价从13000元／平米降至11000元／平米，降幅达15%；万科清林径部分单位最低价降至12000元／平米，最高降幅超过10%。
在坪山新区新楼盘拉开竞相降价行情，10月上市的新盘均以低价入市，其中万科金域缇香开盘10000元／平米。另外，东晟时代花园推出一批特价房只售9400元／平米，豪方菁园单价直降3000元从1万元降到7000元。对龙岗中心区来说，地铁沿线物业，将占有地利上的先机，有望率先回升。另外，坪山新区由于缺乏交通上的优势，开发商会更倾向于展开价格战，让利幅度更大。
坪山更可能打价格战
美联物业认为，开发商心态转弱，有助于加速房价下调，将逐渐释放市场需求。对于一手供应充足的龙岗中心区以及坪山新区来说，在一手市场的挤占下，将迫使二手住宅业主随行就市，二手房价调整的幅度更明显，一二手住宅市场或将进入短兵相接阶段。
从近年全市各区土地供应情况分析，截止至10月中旬，龙岗区今年以来住宅土地供应面积126657平米，与去年相比下降62.7%。坪山新区今年没有新增住宅土地供应，去年只有两地块成交，合计土地面积253597平米，建筑面积563225平米，约按每套90平米计算，未来可供应市场6260套。未来新增供应量可望趋缓。由此判断，明年第二季度或能迎来入市最佳时机。
中部 ·罗湖福田南山
促销优惠不少降价空间有限
整体来说，本轮房地产调控下，直接凶猛降价的大多是城郊楼盘，而原“关内”的罗湖福田南山等地楼盘则表现淡定，更多的是采用暗折上市，或者直接继续后延销售。
加大优惠促销暗降
日前，盐田明斯克航母广场附近一楼盘营销总监表示，扛死不降价。其誓做“猪坚强”的表态于今时今势似乎显得极为格格不入，但原“关内”各区的许多楼盘实在心理非常类似。多数在售楼盘仅仅是推出了少量优惠以吸引消费者。据美联物业全国研究中心的统计，目前全市在售的92个楼盘中，超过9成都在以不同的形式优惠上市，但罗湖福田南山楼盘的优惠幅度相对力度小很多。
而在新盘方面，更多的是采用暗折的方式蓄客。如福田某即将入市新盘，现正进行VIP升级，缴纳12万诚意金，可享优先选择开发商指定楼层任意房号和全款购房减10万，按揭减5万的双重优惠；缴纳22万诚意金，则可享优先选择任意楼层任意房号和全款购房减10万，按揭减5万的双重优惠。此外，进行诚意登记，并在开盘当天购房的购房者，可获赠平层每平米1800元，复式每平米2800元的精装修，最高价值25万。
“优惠形式很多、很复杂。”一位看楼客户告诉记者，VIP升级优惠往往给人口惠而实不至的感觉。相比较之下，已经开盘的万泽云顶香蜜湖则继续执行开盘时的优惠：总价减20万。廊桥国际则是推出每平方米2.7万元的特价房，降价幅度达到每平方米2000元。
后市调整幅度较小
从供应上看，该区域内11月可能上市的新盘仍然不少，罗湖有华盛君荟、港澳8号，福田则有君临天下、彩天怡色、嘉州富苑、水畔紫云阁等楼盘即将上市，南山有田厦国际中心、中泰南山一品、君汇新天、华侨城香山里等新盘即将上市。
“从目前了解的情况看，该区域内即将上市的新盘，其市场预期均有所调低，认筹蓄客的优惠力度有所加大，但还不足以说在大规模降价促销。”有地产研究人士认为，后市该区域内土地供应极为有限，加上近一年来新盘开工严重不足，未来区域内新盘的供应将非常饥渴，这也在一定程度上给了不少新盘后延入市的信心。
