“得房率”究竟是怎么回事 一般多少最合适？
近日有购房者反映，南京一楼盘推出了大幅优惠，价格直降四成，但仔细一计算，186㎡的四房，公摊面积竟然就有50多个㎡，实际房价仍不便宜。同样购买100㎡的房子，因为得房率不同，你实际使用的面积也会大不同。不过，也有专家表示，得房率并不是越高越好。得房率多少才合理？本期《所有人问所有人》将采访地产专家和业内人士，揭开得房率的谜团。
市场现状
日前《扬子楼市》对南京各片区近二十家在售楼盘的得房率进行了调查，调查结果显示多层住宅得房率在85%左右，小高层多以80%为主，高层在77%上下，部分酒店式小公寓因为户型设计、公摊较多等原因得房率较低，最低的一个项目仅65%。
专家解惑
小高层得房率约80-85%
恒基兆业南京公司营销总监 季骏
得房率是衡量优秀套型的根本指标，得房率的大小直接关系到购房者付出的房款最后能够得到多大的使用面积，有些购房者觉得得房率越高越好，其实不然。
得房率和公摊面积有着直接联系，与小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率也需要一个度。
我们在与购房者交流的过程中了解到，现在越来越多的购房者开始关注小区公摊面积的使用情况，特别是一些高端楼盘的客户，希望通过科学的设计，有效利用公摊面积，并把楼盘的尊贵感表现出来，像恒基玲珑翠谷、保利紫晶山、招商紫金山1号等楼盘为了迎合客户的需求都设计了精装入户大堂。
关于得房率多少才合理？这没有固定的标准，主要涉及到小区内的配套公用设施和套型本身。一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85～90%，小高层得房率约80～85%，高层一般在75～80%，办公楼为55～60%。
赠送面积不计入得房率
南京市雨花台城镇建设综合开发有限公司 胡海洪
我们所说的得房率是指套内建筑面积与套建筑面积之比，其中，套内面积是套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积的总和，套建筑面积是套内建筑面积、分摊的公用建筑面积的总和。
一般而言，得房率越高套内使用面积会越大，但是因为目前南京房地产市场上有不少楼盘都有赠送面积，通常情况下，这部分赠送面积是不计入得房率的，比如我们石林大公园，小高层住宅中75㎡的户型，虽然得房率只有80%，套内面积约60㎡，但是因为赠送面积约20多㎡，优化后的实际使用面积可达78㎡。
我们项目是属于赠送面积比较多的楼盘，市场上还有不少刚需盘都是采用“N+1”的户型设计，或多或少都有一些面积赠送，而这部分的赠送面积一般是不计入得房率的。
建议购房者在置业时除了在询问得房率之外，还应问清楚是否有赠送面积，赠送面积是否计入得房率，了解清楚之后才能更加准确地计算出房屋的实际使用面积有多少。同时，购房者最好向销售者仔细询问后期是否还会增加公摊面积，预防因交房时公摊增大引发纠纷。
阳台护栏多高才合理?
前段时间，江北江畔明珠附近的一栋17层高楼上，一位8旬老人在晾晒被子时从高处落下不幸身亡。据悉，很多市民在购房时，会考虑房屋周边的环境、房屋本身的结构，在查验房屋时，对房屋本身的质量、装修用材等都会很在意，但是很少会有业主关注到房屋的阳台高度、防护栏高度。究竟阳台的护栏要多高才合理，才能让业主居住安全？
此外，城东某项目最近遇到业主投诉，因其建筑理念为家家都有露天阳台，但其阳台排水不畅，从而导致多家出现阳台积水渗漏到下层客厅的情况，因为自己的创意设计带来负面效应，开发商也表示很无辜。有人开始怀疑露天阳台到底靠不靠谱？
针对这些阳台引发的问题，本栏目特别咨询了业内专家为读者解答。
高层阳台护栏不低于1.10米
南京丁渤验房验房师丁渤
关于阳台护栏的高度，《民用建筑设计通则》上规定，阳台是儿童活动较多的地方，栏杆(包括栏板局部栏杆)的垂直杆件间距若设计不当，容易造成事故，所以阳台栏杆设计应防儿童攀登,栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米，放置花盆处必须采取防坠落措施。
低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05米，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10米，如底部有宽度大于或等于0.22米，且高度低于或等于0.45米的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。
封闭阳台栏杆也应满足阳台栏杆净高要求。中高层、高层及寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。
如果露台阳台本身在设计上没有缺陷的，只要排水、防水做得好的话，一般出现漏水的概率会比较小。但是现在有些施工单位偷工减料，只是对墙角、缝隙部分做了局部防水，在长期日晒雨淋和积水后就容易出现渗漏的情况，一旦出现这种情况只能请专业的防水团队对露天阳台的防水层进行修补。 （徐巧燕）
