拐点隐现 房价“稳降”(2)

　　稳健调控巩固成效

　　根据链家地产市场研究部统计，11月全国限购城市环比指数99.77，其中环比下降城市29个，比10月增加9个；11月未限购城市环比指数99.85，环比下降城市20个，比10月增加6个。70大中城市中，有明确调控目标的城市共有54个，其中岳阳、石家庄、丹东、南昌等10个有明确涨幅范围的城市，仅从11月的价格与去年定基的涨幅情况对比来看，基本都能够完成调控目标。此外，区域价格涨幅较大的城市，房价调控目标也基本能够实现。

　　“由于大部分城市房价调控目标只相当于限定了最高涨幅，因此完成调控目标的难度本就不大。”链家地产首席分析师张月认为，“全国降价潮的蔓延，也减弱了部分未限购城市或是限购并不严格的城市达成调控目标的难度，这同时也意味着部分城市虽然达成了调控目标，但房价实际涨幅并不低。”

　　在采访中，张月对于明年的楼市做出了几点预测：首先，明年楼市成交量将继续保持低位，但不会过于低迷，供应、成交、价格三者的动态调整将逐渐平衡。楼市调控政策持续之余，仍将针对刚需客户给予一定的鼓励。尤其是在“保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构”的基础上，金融领域对刚需购房的支持力度将增加；其次，明年房价将进一步回落，降价节奏以稳为主，以避免购房需求集中迸发可能给整体宏观调控带来的不利影响。房地产行业作为传统国民经济的支柱，对其调控势必会给国民收入、金融股市、土地财政等多个领域带来影响，调控下的房价下降速度和幅度不宜过快、过猛，以免对房地产市场本身以及行业之外带来波动风险。以北京为例，年内房价先涨后跌，但价格仍未回归到位，随着明年调控的不放松，价格泡沫存在10%以上的压缩空间；与此同时，“现金为王”已经成为冷市下房企生存的重要法则，高速周转的销售策略还将延续到明年上半年，明年房地产行业扩张收紧，大多房企将会小心布局，谨慎拿地。住宅土地供应在保持明显增量的同时，价格可能继续回落，外资进入抄底拿地的可能性增强。

　　与张月看法接近，北京中原市场研究部认为，目前北京市土地市场竞争已远远低于前两年，对于部分有资金的企业来说，低价拿地的机会已现。同时，土地市场逐渐开始反作用于楼市，土地市场的冷清将加速楼市调控拐点的出现，而土地价格的下调将给开发商降价带来更大的动力，不仅直接会拉低项目销售价格，更会促使开发商为了获得资金拿地而考虑降价销售。

　　■专家观点

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　房价到底下降到多少才叫合理呢？

　　静态来看，中国大陆房价的合理区间，应当是家庭年总收入的6至8倍。

　　动态来看，年均房价的涨幅应高于CPI，低于人均可支配收入的增幅。

　　目前房价的回落主要是由于限购、限贷等行政干预造成的，行政手段并非调控楼市的长效机制，一旦时机成熟，终有退出的一天，从中长期来看，中国大陆的房价仍将看涨，但是只要能够把房价的涨幅控制在合理区间内，使得GDP、人均可支配收入、CPI和房价涨幅保持一个相对合理的水平和比例，那么房价的上涨就不会给老百姓的生活带来更大的压力，相反，老百姓还会受益于房价的上涨。

　　假设GDP的增幅保持在10%左右，那么人均可支配收入增幅8%左右，房价的增幅5-6%左右，CPI的增幅3-4%左右，这将是一个非常合理的比例。

　　老百姓可以更多地分享经济发展的成果，收入不断提高；房价的增幅低于收入的增长，中国较高的房价和家庭年收入比值将逐步回落，老百姓也将越来越买得起房；保持房价的增幅略高于CPI的增幅，将有利于房产的保值增值；人均收入增幅大于CPI增幅，将有效避免因物价上涨而给老百姓的生活带来更大的压力。