刚刚闭幕的中央经济工作会议的最大亮点,应是把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制。记者了解到,目前我省的城镇化水平大约在60%左右,按照《珠三角改革发展规划纲要》要求,到2020年,我省城镇化水平应达到80%,这就意味着每年将有近100万人从农村进入城市。因此专家表示,放宽中小城市和城镇的户籍限制对广东推动城镇化尤为重要,而大量人口进入城市也将对我省中小城市房地产业发展起到重要支撑作用。

　　珠三角小城镇是城镇化的第一站

　　随着工业化的推进,大多数农业人口进入城市工作,城镇化发展是历史的必然趋势。目前,西方发达国家的城镇化水平通常在70%—80%,但目前我国城镇化水平仍不到50%。而在广东,省住建厅副厅长杜挺介绍,我省的城镇化水平约为60%。

　　省城市发展研究中心主任宋劲松还表示,只有非均衡的人口集中才能实现全民的均衡发展。以日本三大都市区为例,他们的人口占全国总人口的70%,经济总量则占全国的80%左右,可以看出,非高度城市化地区的人均GDP是与三大都市圈接近的。但在珠三角,人口约占全省的40%—50%,但GDP却占到了全省的70%—80%,这就必然导致了珠三角与东西北地区的巨大差异。

　　广东的弱点在哪里?宋劲松直指县域经济的短板。与浙江“农村—县城—大城市”的金字塔形结构相比,广东可谓是“两头大中间小”；与浙江被比喻为“狼群经济”的发达县域经济相比,广东又是“只见老虎不见豺狼”。

　　“此次中央经济工作会议提出放宽中小城市和城镇户籍限制,对帮助广东推动城镇化、建立完善的城镇体系,是点到了穴位上。”宋劲松表示,大城市与中小城镇在产业链上有明确的分工,大城市主要从事产业研发、提供生产性服务等；而中小城镇则是“制造业的厂房”。这也决定了中小城镇生活成本相对低,与农村的接触更广泛,进入的门槛较低,从而对农村转移人口有更大的吸引力。“我们常说,珠三角的小城镇———如番禺、顺德等等,是工业化的生力军,城镇化的主战场,它们实际上是城镇化的第一站”。

　　杜挺介绍,按照《珠三角改革发展规划纲要》要求,到2020年,我省城镇化水平应达到80%,与目前60%相比,这就意味着每年需要提高1个多百分点,即每年接近100万人将从农村进入城市。显然,放宽中小城市和城镇户籍限制将使我省数千万的农民工在城乡之间的流动逐步稳定下来,为消费提供较大增长空间,也将在我省经济结构调整中发挥拓展发展空间的重要作用。

　　二三四线城市地产获强心剂

　　每年100万人进入城市,对城市、城镇的容量将是一个重大考验。与此同时,巨大的住房需求,对于拉动二三线、三四线城市房地产业发展将起到重要作用。中国房地产业协会秘书长朱中一就表示,正因为城镇化,我国的房地产市场将是一个非常有前景的市场。

　　中原地产研究部认为,加快城镇化进程,必然会带来大量的新增购房需求,楼价将会获得有力支撑。与此同时,中央经济工作会议报告中还提到要“提高城市规划水平,加强市政基础设施建设,完善城市管理,全方位提高城镇化发展水平”,配套设施的不断完善有助于提升城市形象及居住的舒适度,楼价也将从中分得利好。

　　从目前广东各地的房价来看,除了广州、深圳和部分珠三角城市外,其他城市的房价水平仍相对较低,泡沫也几乎未现。宋劲松认为,虽然城镇化必然会带来更多的房地产需求,但购买力需要慢慢形成,现阶段对房价的影响更多的只是心理层面对涨价的预期。

　　不过,借着城市化的大势,开发商实际上早已开始部署在二三线、三四线城市的发展。公开数据显示,今年前7个月,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%,在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29%；而在一线城市新增土地储备最少,仅占总量的22%。

　　不少专家认为,城镇化的推进将促使大量房企进入二三线、三四线城市,不仅会挤压本土开发商,更不排除新一轮的“圈地”造就一批“新地王”,助涨区域房价,将大城市的房地产泡沫挤向更多的区域,并将国内楼市的泡沫越吹越大,需要引起警惕。