2009年最后一天，上海市政府公布了《崇明生态岛建设纲要(2010-2020年)》，并公开征求意见。纲要承诺，力争到2020年形成崇明现代化生态岛建设的初步框架。

　　文件的出台并未引起市场多大的震动。但实际上，这个简单的政府文件背后，是一场旷日持久的关于崇明经济发展与环境生态保护之间的激烈争论。在很多专家看来，方案虽出，但崇明发展思路仍不明确。现代化与生态化之间的艰难平衡，将是上海发展这块未来重要战略空间的最艰难课题，也是国际环保主义者和对崇明引领世界生态化生存模式寄予厚望的学者们今天的忧心之所在。

　　上海的崇明岛(含长兴、横沙两附属岛)，世界最大的河口冲积岛，仅次于台湾岛、海南岛的中国第三大岛,占地面积1411平方公里，比合并后的大浦东(1210平方公里)整整大出200平方公里。

　　“我们第一次登上崇明岛时，简直惊呆了。崇明难得的生态价值与几乎维持在上世纪70年代的原住民面貌，目前在全国甚至世界都很难找到。更重要的是，一个世界级的生态岛居然离中国第一大都市如此之近。两者叠加，确实给了世界太多的想象空间。”亚太旅游协会中国区主任常红告诉记者。

　　就是这样的一块处女地，在10月31日长江隧桥开通后几乎一夜之间成为世界级的明星板块：国际、国内生态与环保机构纷至考查，大大小小的崇明招商会和研讨会更是人气爆棚。一个曾经是上海经济最“欠发达”的区县，各部门领导开始衣着光鲜地出入各大顶级酒店会所，推介这个未来有可能超越浦东的潜力板块。

　　认准了崇明将有极大潜力的商家没有看错，在上海已经走到产业升级和经济发展深水区的今天，如一页白纸般的崇明被定位为上海新一轮发展的最重要战略空间，而土地红利则是崇明得以爆发式发展的最大筹码。

　　有消息称，目前崇明土地已现“一方难求”，豪宅及商业地产开发将成为拉动崇明经济的重要支撑。2009年，崇明房价年内翻番，在11月实现了均价破万。而这一价格对崇明来说只是一个开始。随着豪宅、旅游地产、高端商业地产等不断入市，崇明有可能成为上海房价最高的“上风上水”之地。

　　如果只有一个土地优势似乎崇明今天的功能定位会变得容易一些，“难办”的是基于其罕见的地理优势与生态基础，在胡锦涛总书记2004年寄语崇明“建设成世界一流生态岛”后，崇明开始在生态保护与经济发展间踽踽思考，至今尚未有成熟思路。

　　根据记者了解，多家国内外机构应上海市政府要求对崇明发展提出了众多方案，但目前崇明本身仍未有明确的发展思路成型。“现在对崇明究竟如何发展观点很多，生态‘激进派’甚至直接认定长江隧桥与未来将通车的崇启大桥对崇明生态保护是一个败笔。人聚鸟散的未来将令崇明最终失去它世界稀缺的生态地位。但从政府的角度，发展还是他们考虑的最重要内容之一。保护与发展的同步进行，其实是个很难平衡的跷跷板，考验的是执政者的战略眼光和操作技巧。”一位参加上海崇明发展研讨会的专家称。

　　“千万不要把一个简单的浦西或浦东搬到崇明，那样就真的太可惜了。生态一走，永不再来。我们要借着这个平台实现中国真正关于生态化生存的一种尝试，而不能再是一种掠夺式的开发。”华东师范大学教授庄志民说。

　　崇明惊现6000万豪宅

　　在2009年12月30日上海市公布《崇明生态岛建设纲要(2010-2020年)》的同一天，崇明高起点规划中的首批豪宅入市，位于陈家镇东滩的览海高尔夫国际社区首期推出65套独栋别墅，除样板房保留外，当天销售一空。平均售价在32000/平方米，位置最佳的楼王房源单价80000元/平方米，总价超过6000万元/套。“就是在长江隧桥尚未开通的半年前，崇明房价平均5000块/平方米，上万的房价对崇明人来说似乎是遥不可及的事情，没想到这么快，崇明已经到了以千万资产来买房的地步。”一位崇明当地人黄小姐感慨。

　　这是崇明未来的已经可以预见的发展模式。凭借着天然的生态优势，崇明把豪宅和高端物业当作其房地产市场的核心产品，也为崇明区域经济和产业发展提供最重要的土地红利支援。

　　其实，崇明楼市火爆源起于10月31日长江隧桥通车。这一历史性交通变革令崇明至上海浦东的直线距离缩短至20分钟车程。在寸土寸金的上海楼市，这一交通突破直接带来了崇明楼市的大爆发。根据CRIC系统数据显示，10月26日至11月1日一周，上海全市成交商品住宅总共7012套，环比下降了5.7%，但崇明的商品住宅成交量却猛然上升。仅10月28日一天就有271套商品住宅成交，创下今年来区域单日成交量新高。这一周崇明成交量、成交面积环比提升了289%、217%，波动幅度居上海全市各区域之首。

　　到11月份，崇明商品住宅销售均价11303元/平方米，这一价格较今年5月的4887元/平方米上涨超过130%。上海易居房地产研究院副院长丁祖昱告诉记者，2008年崇明住宅施工面积只有38万平方米，而一江之隔的浦东却有1964万平方米的住宅施工面积。这一对比可以看到崇明未来在房地产开发方面的巨大空间。

　　“如果崇明房价能够直接攀升至3万元起价，那未来豪宅价格上5至6万是很有可能的。以前崇明是上海唯一被称为欠发达的区域，但现在的迹象表明，崇明可能成为上海房价最高的‘上风上水’之地。” 一位密切关注崇明楼市的上海房地产市场人士称，在他看来，目前崇明在售楼盘数量很少，多数为中低档商品房，与未来崇明功能定位并不相称。随着豪宅陆续入市，崇明商品住宅销售均价将继续扶摇直上。

　　在中瀛集团开发览海高尔夫国际社区之后，未来将紧锣密鼓地入市的还有众多大牌房企，其中包括金茂集团五星级酒店项目及上实集团生态城等多个高起点规划的豪宅及商业区。

　　正是因为崇明难得的生态基础和发展前景，崇明土地市场呈现“一方难求”。有媒体报道，近年来崇明土地价格上涨飞快，从原先仅50多万元/亩的价格突破至200万元/亩。多家上海房地产企业正积极在崇明买地或进行开发项目，目前已经在崇明有开发项目或间接拥有土地储备的本地地产公司将享有较大土地溢价收益，其中包括外高桥、中华企业、上实发展、亚通股份等上市公司。

　　以地生财“情结”深厚

　　其实，就在崇明土地一方难求的今天，对于崇明以地生财的发展模式，市场已经出现担忧。担忧包括房地产发展模式，也包括崇明产业结构和功能定位的整体安排。

　　去年10月，在长江隧桥尚未开通之际，记者驱车前往崇明调研。因为正值十一旅游高峰期，驾车乘轮渡到达崇明，记者足足花了六个小时排队等候。上海与崇明间的交通不畅可见一斑。

　　但上岛之后，天高水清、地广人稀的自然生态环境确实令人精神顿爽。资料显示，这块数百年来几乎与工业社会隔离的生态大岛，有国际著名的东滩湿地，是每年百万只“东亚候鸟迁徙路线”上的重点驿站和越冬地，5400亩的国家森林公园为更多生物圈的保护提供了条件。

　　难得的生态资源是崇明得以被世界瞩目的一大法宝，也是一切产业发展的重要基础。“但实体产业对生态来说都有着亦正亦负的双重影响，适度正确的开发方式能与优美的环境实现良性互动，过度开发却可轻而易举地破坏这片生态宝地。”丁祖昱说。

　　粗放的城市化进程和掠夺式开发对生态的破坏在我国众多城市中屡见不鲜。以海南为例，三亚湾总长为17.8公里，自2002年规划建设至今，海岸基本已丧失了防风功能，侵蚀加剧，呈现明显的岸线后退，有些路段距最高潮位线甚至不到3米。此外，粗放式的城市化进程令居住人口不断上升，沙滩污染严重。

　　“在关于崇明发展的方案征集过程中，我们建议当地政府哪怕牺牲一部分的GDP，也要控制好招商和开发的节奏。不要引太多人流入岛。崇明定位还是以生态为核心价值，吸引例如国际湿地研究机构，候鸟研究机构等进驻崇明，令崇明真正成为全世界生态研究的硅谷。但这种定位一定是要牺牲很多产业的，政府未必会采纳。毕竟崇明的经济发展对于上海未来的GDP增长率，有着重要的意义。”一位国际生态研究机构的负责人告诉记者。

　　上海工商联副主席杨建文介绍，自从胡锦涛总书记2006年考察崇明后，各界对崇明的发展提出了多个方案。崇明希望集各家之所长，找到一条兼顾环保与发展的科学之路。不过，即便方案已出，但探索仍在进行中。

　　一方面，崇明县政府强调要把崇明本岛的生态保护、恢复和重建放在优先突出位置，为未来的发展留足自然生态空间。同时努力建立低碳型的经济发展和社会消费模式。另一方面，又强调现代化生态岛是崇明经济和社会发展的必然选择。

　　崇明县委书记彭沉雷在公开场合表示，“生态岛发展，要有物质做基础。现在，崇明主要是靠市财政转移支付，我们也一直希望自己能够有能力支撑一块。所以，崇明的经济还是要发展起来”； “国外的生态岛建设，走的都是政府砸钱，保持原生态这条路。 但是，崇明岛肯定走不了这条路。崇明是上海最后一块没有开发的净土，我个人理解，以后可能还是要有开发的。”

　　这就不难理解崇明目前选择的高调招商和开发的举动。两个月前，崇明举行大型招商推介会。在与中船江南重工、绿地集团、百联集团、宝钢集团、上海外国语大学贤达学院、加拿大和谐汇有机农业园签订总投资额达80多亿元的项目合同时，崇明推出了6个重点招商的板块，主要涉及工业、生产性服务业、现代服务业、农产品深加工等。

　　而记者查阅到的崇明最新招商项目汇编中，除了少数海洋装备配套产业和农业园区项目外，多数招商项目与房地产业紧密相关，物业类型覆盖会议会展、商务办公、森林别墅、娱乐会所等等几乎各类高端物业。

　　“崇明的房地产要发展，但大开发不是我们的方向。崇明的房地产必须走中高端路线，走生态路线。”彭沉雷在接受媒体采访时说。而多数专家也表示，如果说生态环保是崇明区别于其他区域的核心价值，相比之下，豪宅与高端物业的功能定位似乎更容易确保这一目标。另外，豪宅定位可以提升崇明的土地价格，土地红利得到保障，这对崇明以地生财和生态保护可谓好处兼得。

　　“原来我们一味地指责地方政府以地生财，但其实，土地是一种资源，如何利用好才是关键。是粗放式、掠夺式的开发，却无法还利于民，还是科学的可持续的开发，并在制度上寻找还利于民的保障，这是值得探索的问题。我们希望崇明能利用一片白纸般的先天条件，在这些制度创新方面勇敢的创新和尝试，而不是简单地复制一个高尚居住和消费区，”一位崇明研究专家表示。

　　而复旦大学经济学院院长袁志刚认为，政府主导的土地资本化已经不完全适合现在的经济发展状况，土地资本化形式亟需转变。未来30年中国经济增长新动力将来自土地资本化红利的启动，能否成功地再次聚集农村改革的势能和动力以推动更广泛和深入的制度创新，将决定着中国的经济优势能否延续。