2009年的最后一个月,美国知名杂志《福布斯》评出了七大金融泡沫,其中中国的房地产市场位居第二,其理由是中国的快速增长主要得益于宽松的货币政策,这很大程度上促成了房地产价格、股票价格的虚高。不久之后,在2009复旦大学EMBA同学会年会上,万科董事长王石再次发话表达其对于中国房地产市场的忧虑。房价成为不少媒体争相报道的对象。昨日本报东莞观察AⅡ01版《2010年十大猜》中对房价的走向进行了预测,到底2010年的房价会不会出现“不排除小范围涨跌并存,但房价总体仍上涨”的情况呢?记者采访了东莞中原地产市场研究部经理车德锐。

　　昔日高企地价成今日房价支撑点

　　要说2010年的房价,还要跟2007年的地价相联系。

　　地价是房价的基础,2007年房价高企的一个重要原因是地价的持续高涨。据监测数据显示,2007年东莞商住用地楼面地价为2647元/平方米,环比2006年上涨142.4%。

　　根据车德锐分析,按照房地产开发程序,从项目拿地开始,经过建设用地规划和审批、报建(人防、消防)、建设工程规划审批、建设工程开工等阶段到楼体外立面初步成型,一般需要2—3年的时间,因此2010年供应的项目多为2006—2007年拿地的项目,其中以2006年下半年至2007年上半年为主。因此,2010年供应项目的楼面地价应以2006年下半年至2007年上半年期间的地价来计算土地成本,根据监测数据计算得出2006年下半年至2007年上半年的商住地块楼面地价为1399元/平方米。

　　那么,以整个市场为样本,在2010年上半年成交的住宅项目中,其楼面地价占普通住宅成交均价比例为20%左右；鉴于2009年上半年已经消化了大量早期低价拿地进而可以大幅降价促销的单位,因此2010年供应项目则为2007年拿地项目居多。而反观2007年的商住地块楼面地价正是处于近年来最高点2647元/平方米,对于高价拿地入市的项目,随着整体房价的不断回调,地价成本占房价的比重将会不断上升,而开发商从地价上获取利润的空间将会进一步压缩,其对房价的下降已经逐步形成一种支撑。

　　建安成本持续上升,房价降幅收窄

　　车德锐指出,进入2009年以来,在国际原油和粮食价格上涨的引领下,有专家预期国内CPI和PPI(全国工业品出厂价格水平)将在2010年高涨,通货膨胀有可能在2010年进入高点,这从宏观方面说明生产材料价格仍然处于高位。具体到房地产的建安成本,建筑原材料价格也出现了明显的增幅。根据东莞建设网最新一期公布的建筑材料价格可以看出,2009年末的东莞市建筑材料比2008年同期增幅约15%—30%,虽然环比有站稳的态势,但建筑材料成本上涨迅猛已经成为不争的事实。

　　根据广州市国土资源和房屋管理局转发省建设厅、省财政厅关于贯彻建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知表明,2007年广州市建筑安装工程每平方米造价高层(有电梯)住宅为1750元,多层(无电梯)住宅为1275元。由于东莞与广州在工程建设方面成本构成相当,但东莞市场以小高层(带电梯)为主,故2007年东莞市普通住宅造价约为1500元/平方米。这个建安成本在经历了2008年上半年的建筑材料上涨后,有约20%的涨幅,也就是1800元/平方米。按照原材料与2008年持平计算,2009年,也可以看作为1800元/平方米。按照2008年成本占28%的比例计算,加上土地限制的税金以及银行利息后,在2009年成交的普通住宅中,建安成本占成交均价的比重达到30%左右。因此,高地价以及高成本决定了房价就算维持2008年的水平比例,在一定利润率的基础上,价格也会走高,这还没有算上通货膨胀带来物业贬值的因素。

　　下半年房价将渐稳

　　按照车德锐的说法,目前东莞楼市已经回归到一个较为理性的阶段了,购房者祈求房价进一步下跌已经变得不太现实。受成本的支撑,而且随着前一段时间低价消化了市场上一些地段、品质、朝向以及资源等相对不足的单位,后市推出的单位将拥有更好的资源,性价比将更高,预计价格也会有一定的上升。

　　车德锐认为,今年第三季度开始,才真正进入房地产商必争之时,由于受工程进度的影响,供应量将大量挤在2010年的下半年,价格竞争将进入白热化。作为购房者,不能单单以价格作为选房的标准,以性价比作为取舍点才是理性的购房者。就目前几周的成交萎缩来看,开发商和购房者均有蓄势待发之势,开发商积极蓄客,购房者压制需求等待时机,买卖双方均在等待合适的时机发起进攻。春节是传统淡季,因此开发商均把时机指向5月。随着刚性需求的释放,价格将有可能提升,成交量也将得到很好的释放,量价将会有较好的配合,东莞后市也将随着房价与成交量而进一步稳定。