近几周东莞房价出现结构性波动,当高端住宅供应及成交比重增加时,全市整体均价上涨,而当普通住宅比重增加时,均价则回落。

　　根据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示,2009年12月28日至2010年1月3日全市商品房共成交1043套,环比前一周1335套减少了292套,签约面积约为10.3万平方米,环比前一周13.3万平方米减少了3万平方米；其中住宅签约885套,环比上一周1118套减少了233套,签约面积约为9.7万平方米,环比前一周12.3万平方米减少了约2.6万平方米。

　　值得注意的是,在2009年12月14日至12月27日两周内,高端住宅成交比重较大,价格高企,而2009年12月28日到2010年1月3日这周的价格则回落明显,业内分析认为,原因为普通住宅成交比重上升所致。

　　根据合富辉煌东莞市场研究部数据显示,上周全市一手住宅签约面积约9.67万平方米,环比前一周下降较明显,当然,期间的元旦3天假期市民休假,这3天真正的市场成交量需要退后几天才能得以体现。因此包含元旦在内的上周,一手住宅签约均价约6736元/平方米,环比前一周7370元/平方米下降约634元/平方米。

　　除此之外,价格下降的原因还包括普通住宅成交比重增加,如精英世家和花园城等普通住宅大量成交使均价整体被拉低。另一方面,从元旦3天楼盘推广活动来看,加推或开盘项目较少,原因包括许多楼盘工程进度赶不上,市场存在观望等等。

　　另外,数据显示,四大主城区共成交415套,约占全市住宅成交的48%,环比前一周32%上升了16个百分点。东城以签约成交195套位居全市榜首；南城签约成交150套,全市排名第二,厚街镇签约成交61套,全市排名第三。

　　◎延伸阅读

　　项目价格分化情况开始加剧

　　由于地段、产品创新、配套、发展商资金等因素的差异,东莞房地产价格出现分化,同一区域可能会出现4000元/平方米与8000元/平方米的楼盘销售并存状况。

　　就目前东莞楼市价格定位上看,中原地产市场分析人士认为,目前入市的产品还未能给市场带来太多惊喜,加上推售的地段大都处于南城CBD周围,地段虽然有一定的优势,但是政府的风向标随时有转向的可能,虽然对自住的刚性需求影响甚小,但是会在一定程度带来观望情绪,因此商家在竞争压力大的情况下不敢贸然定出高价。

　　据了解,楼市产品定价的高低主要还是看项目地段和产品本身。项目地段的价值显现并非一朝一夕就行,行政中心区内及周边新城市中心区的产品,因为可开发用地的稀缺性,升值潜力仍然被不少消费者期待。如果再加上产品创新突出,景观的绝佳性,卖出一个定价明显高出市场价的产品价格的可能性也是有的,但是这跟房地产产品息息相关,楼盘的综合素质必须很高,相反,产品水平较低或者地段不佳的产品,要想像去年下半年一样卖出高价,消费者未必会埋单。

　　虽然东莞和深圳的市场情况不同,但是有一点是共通的,那就像股票,在大牛市的情况下,任何一个股票都会涨,但在遇到政策调控等风险的时候,基本面较好的蓝筹股才是最抗跌的产品。房地产也一样,好品质的项目是经得起市场政策调控的,相反一些中小项目想卖高价已经不太可能。这种分化在屡次政策调控下越发明显。

　　楼价将进入短期调整阶段

　　合富辉煌市场研究部经理林毓群表示,在前期楼价大幅度提升以后,成交出现放缓的迹象,反映出市场需要时间消化前期的价格涨幅来维持稳定的市场成交,因此,预计东莞今年第一季度楼市将进入调整和巩固阶段；在楼价上涨以及宏观政策的挤压下,市场的购房需求在现阶段受到抑制,市场需要有效的需求引导、激发来充实当前高价位下的市场成交；而当前市场供不应求的局面让发展商在与置业者的博弈中处于有利地位,通过有效的营销策略可以令发展商在博弈中保持市场主导地位,维持市场成交。

　　现在带来观望的国家调控政策仍未落地,这会降低消费者中资金实力稍差的二次置业者的投资能力和投资欲望,而对资金实力较强的投资者以及自住型置业者的影响较小。短期内,观望情绪有可能减少中小户型的投资型需求,增加市场观望氛围,阻滞东莞房地产市场成交,但从长期来看,对东莞市场供求双方影响甚微,仍无法阻止地产价格平稳向上的势头。这还跟通货膨胀造成的货币贬值不无关系。

　　市场价格上行缺乏有力支持,而当前楼价也处于2008年—2009年以来的高位,因此今年第一季度上冲的可能性不大,价格将在目前价位整理,而部分前期定价过高项目,则有可能采取打折暗降的手段对楼盘进行促销,这将取决于市场的供求关系以及开发商的资金链,不过从2009年的情况看,由于销售较好,不少开发商没有存货压力,公司资金流也较稳定,不会出现因为资金流断裂而大幅降价的可能,但观望期延长却有可能会让开发商的定价更趋于理性。

　　最近市场销售量明显下滑,除了市场产生观望气氛外,另一方面,银行信贷业务真真假假的收紧信号也成为观望的原因。随着市场对政策的消化和银行信贷业务的审核条件的重新放松,被短期压抑的需求有可能会被逐步释放,当刚性需求进一步得到满足时,楼市销售或将转旺。