你买房子钱不够，政府垫资，同时拿走部分产权；5年内，你可原价买回政府产权；5年到8年间，你回购政府产权要多付利息；超过8年，你只能按市价购回产权；政府产权未被回购前房子出售，政府跟你按产权比例分成。这就是江苏淮安向中低收入家庭推出的共有产权房操作办法。有专家指出，公私混搭，有悖产权明晰精神。又有人认为，政府购买保障房，涉嫌与民争利。还有人担心，如果受益面扩大，政府资金链将会断裂……面对种种争论，共有产权房的推动者、淮安房管局局长邵明认为，共有产权只是将经适房中隐性产权显性化，因此上述问题全是伪命题。

　　低收入者住进共有房

　　3月19日，苏北小城淮安。郑芳楠和23岁智残女儿，在近60平方米的新家中晒太阳。

　　一年前，郑芳楠一家人还挤在上世纪五十年代盖起的平房里。

　　从平房到两居室跨越，郑芳楠花了7万元。不过，郑芳楠只拥有房子的一半产权，而另一半归淮安市住房保障中心所有。

　　一路之隔，是淮安最早的共有产权受益者周林花所在的小区。2007年，淮安首次推出共有产权房，周用13万多元买了一套76平方米两居，政府拥有三成产权。

　　此前，周林花一家3口挤在30多平米的平房里，房龄60多年，厕所公用，“外面下大雨，房里下小雨”。周林花天天提心吊胆，恐怕哪天房子塌了。

　　2007年3月，周家所在的淮安中心城区磷肥厂宿舍改造，拆迁户大多是低收入户。政府即使补偿了拆迁款，他们仍无法买房。面对他们的还贷能力，商业银行一般不放贷。

　　在此情况下，淮安市首次推出了共有产权房，受益者仅为拆迁户。2008年，限定被打破，改为向社会推出。

　　周林花回忆，当时政府人员到搬迁工地上宣传说，老百姓掏钱买七成产权，政府出资收购三成，5年回购政府产权，不收利息。

　　周林花趁老公、孩子不在家去签了字，她说她就一个目的：赶快搬离棚户区。

　　和政府合伙买房，邻居一听心里就打鼓。

　　“即使以后把钱还了，那房子是不是你的？你不怕吗？”邻居们很担心。

　　“一下子拿钱买全产权房，我没有这个能力，你有吗？”周林花反问。

　　邻居无言以对。

　　与邻居的担心相比，周林花和郑芳楠看重政府垫资。当然，共有产权房比周边商品房价低5%-10%，也打动了她们。

　　丈夫下岗在外打工，儿子刚刚复员，自己身体不好，周林花要购19万元的房子，根本无望。如果政府出资购三成，周家只要付13万元。拆迁补偿11万多元，下岗时工厂买断工龄的两万多元补偿，加在一起，无望最终变成现实。

　　郑芳楠家更困难。20多年积蓄，下岗时买断工龄的补偿，加一起不足6万元。即使政府出一半钱，她还是拿不出另一半。无奈，她又向一房产商借钱，凑够了房款。

　　记者调查发现，类似周林花这样的共有产权房购买者，一次性付款高于相同的商品房首付，因此实际门槛较高。

　　对此，房管局长邵明承认，购房者都是困难户，很难获得银行贷款。为了解决问题，邵明计划今年推出担保贷款。如果住户一两月无钱还贷，将由担保公司还款，这样可防止银行出现坏账。

　　邵明指出，如果这样仍旧无力购房，那就是廉租房要解决的群体。

　　申购者面临多次举报

　　共有产权房，因与商品房交织布局，位置品质不错。

　　淮安市房管局工作人员介绍，无论是郑芳楠所在的小区，还是周林花居住的社区，均邻近公园，配套齐全，交通便利。“出门有好几趟公交车，”周林花说。

　　淮安房管局介绍，该市共有产权房，既有集中建设的，也有散落于商品房小区中的，不像回迁房，容易形成“贫民区”。

　　淮安模式，因此获得了北京大学法学院教授王锡梓的肯定。今年全国“两会”期间，在一次研讨会上，谈及淮安共有产权房时，王锡梓指出，许多经适房、廉租房便宜是有代价的，房子越建越远，生活环境不佳。但淮安共有产权房分散建设，对社会稳定和城市和谐都有积极影响。

　　这样质量的房子，吸引了众多的申购者。

　　据淮安房管局介绍，共有产权房刚推出时“房等人”，此后该市调整了受益者范围等，申购者越来越多。到现在为止，淮安两个中心城区近80万市民中，只要符合条件即可购买。青浦区住房保障窗口负责人秦俭介绍，在共有产权房和廉租房补贴申请者中，前者已经占到五分之二。

　　在淮安，共有产权房的申购条件有三个。一是家庭人均月收入低于900元，二要具有市区城镇常住户口5年以上，三是家庭人均居住面积低于16平方米，无房家庭优先购买。

　　材料报送到秦俭手上时，申请者已经过多轮审核。

　　秦俭介绍，申请人先向社区提出申请，居委会负责前期审核，因为居委会熟悉他们和他们的家庭条件。

　　郑芳楠记得，她递交申请后的两三个月内，家里从没断过检查的人，“从居委会到街道，街道到区里，再到市里”。

　　在社区公示时，有人举报了郑芳楠。

　　“当时我一边上班，一边做家政，照顾一位老太太，有时住在老太太家里。有人说我，在其他地方有房有车。房子和车是人家(老太太)的，又不是我的。”郑芳楠感到不解，“随他们怎么说吧，反正我心是正的。”

　　后来，处理举报的中心主任问郑芳楠：你惹谁了？

　　郑芳楠平时心直口快，她猜也许是哪天心里不高兴，给人家甩了不好听的话。

　　最后，申请材料到达秦俭手里。对于仍有争议的申请者，秦俭要派人现场查证。

　　即使通过了秦俭的考核，申请者还要过两关。

　　淮安市房管局办事员顾青青介绍，房管局接到材料后，要到市档案室查阅申请者档案。比如，申请者原有房屋面积是否超标，在其他城区是否有房，一旦发现，就会被取消资格。最后，申购者名单通过媒体公示。

　　顾青青说，确有申请者，因隐瞒了另有住房的事实，被取消资格。

　　邵明说，政府设有举报制度，申请者收入过限的，故意装穷少够产权的，一旦发现，政府将收取租金。

　　“假如房子月租800元，5：5产权，政府就向作假者收400元租金，不给就打官司。”绍明介绍说。

　　退出获利小挤走假穷人

　　绍明认为，政府如果把每年建设经适房的钱拿出来，建共有产权房，效果肯定好得多。

　　“跟经适房比，政府不需要多花一分钱，而保障面还要宽得多。”邵明手指敲着桌子强调。

　　因出现开宝马申购者，经适房多被诟病。

　　国务院发展研究中心副主任卢中原在上述研讨会上曾表示，我们之所以反对经适房，就是因为一部分有权有势的人混了进来，他们倒卖牟利，政府却无法制约。

　　正因为弊端众多，淮安实际上已不再供应传统意义上的经适房，取而代之的是共有产权房。

　　为了制约倒卖牟利，淮安推出共有产权房，目的只有一个：减少退出时的牟利空间。

　　邵明说，共有产权房获利多少，不能少了两个参照：经适房和商品房。

　　例如，一套市价20万元的商品房，按共有产权房出售，售价低于市场10%，应为18万元。购房者最低可用9万元购得五成产权。五年后，房价涨到40万元，购房者用9万元购回政府产权，卖掉可获利22万元。如果五年前购买商品房，获利20万元。

　　换做经适房，当初购买者可能只需10万元，而五年后房价翻番出售，获利30万元。

　　三者相较，经适房显然获利最大，而共有产权房收益仅为5年2万元。仅为了这点钱铤而走险，违法成本过高，“假穷人”因此少了。

　　所以，淮安首次推出共有产权房时，邵明没想到，申请者寥寥，出现“房等人”。“批条子的没有了。”绍明当房管局长很轻松。

　　一线城市推广或遇阻

　　共有产权房中，最突出的就是政府的垫资，这部分钱来自何方？

　　淮安市委书记、人大主任刘永忠直言，土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入，构成了政府共有产权的保障资金。

　　“一开始我们就明确，资金以土地出让金的显化为主，其他保障资金为辅。”邵明说，2009年淮安建设的400套共有产权房，全部是土地出让金“消化”掉的。

　　此外，邵明说，淮安还从两家房管局下属公司盈利中，剥离1.5亿元，用作周转资金。

　　“有人是拿着钱去当地王，而我们是赚了钱拿给我做住房保障基金。”邵明说。

　　“供求关系一旦变化，房价上涨超过利息很多，政府可用资金越来越小，模式如何持续？”国家发改委法规司司长任珑曾表达了自己的担忧。

　　对于资金保障，邵明相对乐观，“穷人也有信用”。

　　拿周林花一家来说，老公在外打工，儿子工作稳定，一家人月收入虽不固定，但也有3000多元。“有了房子，她们都会争取5年内回购政府产权”。

　　同样乐观的还有刘永忠，他建议这种模式能在全国推广。

　　对此，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长王微认为，大中小城市，住房矛盾差别很大，共有产权可能对中小城市有意义，但对大城市可能还需要探讨适用性。

　　财政部财政科学研究所所长贾康担心，北京等一线城市，人口输入量大，房价过高，如果采用共有产权模式，政府垫资过高，需要考虑如何抵消套利。

　　另外，一线城市如采用此模式，因房价过高，政府垫资占比过低，无法解决中低收入家庭资金困难。如提高垫资占比，那巨额资金从何处来？

　　淮安，三年前人口过500万，虽然规模无法与一线城市相提并论，但当共有产权房供应对象扩大时，同样面临资金压力。

　　淮安计划未来3年投入4.1亿元，2到3年内建成7000套共有产权房。邵明说，随着房价提高，政府保障金没有那么多。同时，今年开始引入贷款担保模式，也会刺激购房者热情。因此，政府将缩小政府垫资占比。

　　当问及“房价下跌时将如何保障中低收入购房者利益不受损”，绍明说，政府产权将以市价和原价中的最低价出让给购房者。

　　有人认为，房价普涨时，共有产权房双方双赢，但当房价下跌时，其被忽视的风险将被放大。

　　□本报记者 吴鹏 江苏淮安报道

　　“推广共有产权房能降房价”

　　- 对话

　　苏淮安推行共有产权房至今，引起社会上的争论不断。作为共有产权房模式最早的提出者，淮安市房管局局长邵明直言“我不反对说共有产权不好，但很多人批评是不了解情况。”他说，如果反对，就来淮安一趟。在受访的3个多小时里，邵明一一反驳质疑，说到激动处，还用手指敲着桌子。

　　焦点一

　　与经适房共有产权是否一样？

　　新京报：当时是如何提出共有产权房模式的？

　　邵明：国务院发布文件，要再搞经济适用房。

　　经适房以前以权谋私太多，现在明确了(供给)低收入人群，这就需要筛选，很麻烦。中国没有实名制，收入不透明，单靠甄别很难，实际上问题出在退出机制上。

　　我们想，经适房也是有限产权，把这种隐藏的部分产权显现化，就是共有产权模式。

　　新京报：江苏省其他地方较淮安早些时候也出现了共有产权经适房。

　　邵明：是一些人搞混了，淮安搞共有产权不是第一家，但是搞出让土地的共有产权房是第一家。以前有经济适用房的共有产权房。

　　新京报：听说当时还有省里的相关负责人来到淮安和你争论。

　　邵明：当时有人认为我这个不是经济适用房，经济适用房用的是划拨土地，是成本价。我这个是出让土地，所以不是经适房。

　　我当时就想代替经适房，他和我的争议就是在这个定义上。

　　焦点二

　　共有产权房模式是否可用在高房价地区

　　新京报：有人说共有产权房只是个典型。

　　邵明：在房价居高不下的情况下看共有产权，它可能是个典型。北京适合做共有产权房，也不适合做共有产权房。

　　新京报：是因为北京的房价太高吗？

　　邵明：假设在北京，经济适用房要让老百姓买的起，就是7000元一平米的价格，商品房是2.1万元，如果按照这个比例做成共有产权，那就成了“倒三七”(个人出资30%，政府占70%产权)。

　　新京报：在高房价的地区就不能借鉴共有产权模式？

　　邵明：如果市场做不好，保障也是很难做的。否则市场归市场，保障归保障，市场搞得一塌糊涂，还用保障当做遮羞布。说市场糟糕没有关系，那是市场自发的。共有产权是要政府更好地看待市场，更好地进行市场改革。现在淮安的市场还不是很糟糕，很糟糕的地方要倒三七，这里做保障怎么做呢？

　　焦点三

　　共有产权房对抑制房价有作用吗？

　　新京报：推广共有产权房，能不能降低房价？

　　邵明：不要把共有产权看成是一个保障，也不是甜点，要用冲击房地产市场的思维做共有产权。

　　你就必须要搞好房地产市场，就要想总房价怎么降。这不存在泡沫破裂的事情，因为毕竟有刚性需求。

　　用共有产权做这个事情，真的能降房价，而且不会崩溃，政府可以用共有产权，把底兜起来。

　　新京报：有地方政府来淮安考察吗？

　　邵明：到目前，只有一个市来我这里考察了，说明大家不想做，经济适用房有权，能掩盖很多问题。

　　共有产权房建设好后，没有一个人找我批条的，没有一个人走后门，说明什么呢，最后牟利利润低，他找我干什么呢？我这个房管局长做得很潇洒，没有一点问题。

　　新京报：推行共有产权房最大的阻力来自地方政府？

　　邵明：对，是政府。我希望这种模式，在国家层面上，希望有人来做个调研做个评价，好的就推广它，不好就枪毙。或者可以完善。否则这个东西，不要想它有多少前景。

　　焦点四

　　购房者收入低如何保障银行贷款安全

　　新京报：担保公司愿意为低收入家庭贷款进行担保吗？

　　邵明：他们很愿意把这个事情当做公益事业做，为穷人担保。

　　其实前提是他没有大的风险，他的担保只是让银行把钱贷给低收入购房者，不影响银行现在的贷款模式，防止银行短期出现大量坏账。

　　新京报：担保公司在其中的职责是什么？

　　邵明：比如一个月还不起了，由担保公司来还，毕竟是低收入人，万一出现一个月两个月没钱，我们不想要求银行做。

　　新京报：这样担保公司的风险会不会很大？

　　邵明：我们马上要研究出台细化的政策，比如一年内有两次超过3个月以上不能还钱，我们就将启动评估机制，认为这个人不具备贷款能力，没有还的贷款，政府用保障基金给你还掉，你再把产权给政府。比如他70%的产权中，贷款了20%的房价，如果一分都没有还，政府就把钱还给银行，买回20%的产权，产权变成了5：5。

　　购房者是不想赖贷款的人，五年拿回全产权积极性很高，利益驱动也很大，如果不还贷款，全产权也拿不回来，也就说，我们不要担心他不还钱的问题，因为一个穷人，并不意味着他不讲信用。

　　新京报：如果真出现了赖账怎么办？

　　邵明：最终说白了，我们不怕赖，赖也没有用，赖的话我就把你的产权拿回来，你就是一个保障对象，你的产权回到政府手上，你租就是了。

　　焦点五

　　政府资金注入会不会扰乱房市

　　新京报：政府向市场配建共有产权房，实际上政府将资金注入了房地产市场，会不会推高商品房价格？

　　邵明：共有产权政府的比例低，对市场不会造成冲击。

　　共有产权房供应量出来了，就会让商品房房价抬高，那经适房限价房不也有这个问题吗？为什么不讨论呢？那这不是没有道理吗？

　　没有哪个保障房供应量会抬高商品房市场价格的。

　　新京报：如果退房，精装修和非一般装修，评估价会不会不同？

　　邵明：我们是按照市场评估价进行退房，剔除装修之后的评估价格。

　　新京报：对于8年退出机制，优势在哪里？

　　邵明：这是给穷人买一个安心。拿到产权时，他们有一份成就感。更重要的是，有了一份安定感。8年不涨价，这意味着8年买了个安定。

　　□本报记者 吴鹏 江苏省淮安报道