二手楼都视周边新盘为风向标新盘价格“插水”买家可享渔人之利

　　五一期间广州一二手楼市同受房贷新政的影响，成交呈“插水”式下跌。地产人士表示，一手盘附近的二手楼都视周边新盘为风向标，一手盘价格高开且销情理想，必定导致二手楼业主跟风升价。五一新盘销情不旺，二手楼业主依然维持观望，降价的不多，故导致成交同样失守。

　　目前大部分区域的一二手楼价差依然维持在2000元/m2左右，但也有不少位于市区的一二手楼的价差已收窄，甚至出现一二手价格倒挂的现象。若未来一手开发商提供更多优惠，一二手房不排除会“埋身肉搏”，消费者可一二手房同时看，享渔翁之利。

　　天河车陂、东圃：有2000元价差

　　一手盘代表：翠屏·领东天河

　　二手盘代表：骏景花园、盈彩美居

　　车陂、东圃两个板块的一手新货不多，且一手楼价格普遍比二手价格高出2000~3000元/m2以上，例如阳光假日园的一手价格已达16000~20000元/m2，而东圃一手盘翠屏·领东天河也达到13000元/m2，货量不多，基本上分流的是二手市场的改善型买家。例如骏景花园的三房单位，受新政和一手新货影响，少客问津。但骏景花园的两房、富力天朗明居 以首次置业为主的盘源，受一手影响则不大，一些刚需客在看完一手后，也会转向二手市场。翠屏·领东天河周边的二手盘源主要集中在盈彩美居，二手均价在11000元/m2左右，能在社区氛围和配套上吸引买家。

　　天河龙洞：一二手价持平

　　一手盘代表：宝翠园 二期

　　二手盘代表：君临天下、保利林海山庄

　　龙洞目前在售一手新货主要是宝翠园 二期，价格在11000~13000元/m2。根据满堂红置业专家介绍，宝翠园从4月开始看楼量一直不错，这也致使周边几个二手楼盘受到买家关注。

　　目前周边几个楼盘楼龄都仅两三年，与新盘质素差别不大，二手价格也与一手差不多，如君临天下、保利林海山庄的二手价格都达到12000~13000元/m2，而稍微旧一点的保利世纪绿洲二手价格也接近12000元/m2，楼龄也仅5~7年。

　　天河北：二手楼有压倒性优势

　　一手盘代表：保利中宇广场

　　二手盘代表：天翔花园、东方之珠

　　天河北一手新货很少，在售的主要是位于龙口东的保利中宇广场，价格在23000~24000元/m2左右。作为广州成熟的中心商务区，且少新货供应，因此想在天河北置业的买家几乎全部集中在二手市场。从五一的二手行情来看，第一天比较淡静，后两天看楼量回升很快，但真正出手的买家却不多，都表示想再观望一段时间。

　　在一手盘附近的二手盘源选择也比较多样，如鸿翔大厦、天翔花园、东方之珠等，电梯楼的主流价位在14000~20000元/m2，楼梯楼基本在13000元/m2以下。由于目前天河北以居家客为主，买家更多会关注小区环境和周边配套，其中以两房、总价在100万元左右的物业最受欢迎。

　　番禺区：无惧新政时有反价

　　一手盘代表：尚东尚筑

　　二手盘代表：金海岸花园 、东华花园

　　市桥东区的尚东尚筑一手价格达到11000~13000元/m2，而周边二手楼盘的价格却大多数没有突破8000元/m2，可以说是一二手市场价格差距较大的区域。由于对比一手的价格优势明显，二手业主基本不存在降价空间，反而受一手价高企及亚运城 带动，不少业主认为该板块还有补涨空间，无惧新政反价的情况还时不时出现。

　　目前该板块二手楼盘主要有金海岸花园、东华花园、东怡新区等，金海岸花园的二手均价在7500元/m2，东华花园的二手均价在6800~7000元/m2，而东怡新区楼龄跨度较大，从5年到10年以上不等，因此二手价格5000~7000元/m2不等。由于目前一手新货的价格没有太多松动，导致二手业主对价格也咬紧不放，但价格上对比一手的明显优势，也让不少有刚性需求的一手客源转向二手市场看楼。

　　越秀区：学位房业主宁放租不贱卖

　　一手盘代表：麓湖御景

　　二手盘代表：华侨乐园

　　老城区一手楼买少见少，价格居高不下，麓苑路一带五一期间在售的新盘麓湖御景价格达到18000元/m2以上，以大面积单位为主。二手业主心态强硬，原因在于目前一手新货的学位没有确认，还不如二手盘的优势明显。例如麓景雅苑二手价格达16000~18000元/m2，且带有登峰小学的名校学位。另外带有中星小学学位的华侨乐园在二手市场也颇受关注，价格优势更明显，二手均价在12000元/m2。在名校学位的支撑下，这一带的二手市场始终保持较活跃的交投，在新政持续影响下，一些心态强硬的业主宁愿改为放租，也不愿意降价放售，这也使五一期间租赁市场盘源增加，租赁活跃度明显增加。

　　海珠区：大盘新旧组团出现价格倒挂

　　一手盘代表：江南新苑 、中海锦榕湾

　　二手盘代表：江南新苑旧区、光大花园

　　江南新苑是新港西的知名楼盘，一手价格在18000~20000元/m2，而江南新苑在二手市场放出的盘源价格也达到18000元/m2左右，有的好朝向的单位甚至出现一二手价格倒挂现象，二手价格优势不明显。这主要是由于类似江南新苑这类盘源本身就不愁卖，因此并不太理会新政与市场行情。

　　由于二手市场在五一期间不算旺季，买家愿意看楼却不愿意出手，预算较低的买家则会选择看周边如富景花园 这类价格优势比较明显的二手盘，目前二手均价在12000元/m2左右，而且靠近地铁站，楼下就是超市，配套更为便捷。

　　工业大道北的光大花园易主后改名“中海锦榕湾”上市，价格在17000~24000元/m2之间，本次推出货量不大，且景观视野一般，基本对附近二手市场的成熟大盘没有影响。目前与该新盘质素差不多的二手盘源主要是光大花园的榕岸组团，二手价格在18000~20000元/m2，景观视野比一手新货更具优势。由于现在买家以用家居多，他们很看重环境和户型间隔，常常会看完一手后，也顺带看二手楼，这也让光大花园的看楼量在五一期间有所增加。

　　荔湾区：一二手价差收窄

　　一手盘代表：岭南湾畔

　　二手盘代表：富力环市西苑、富力桃园

　　荔湾区五一期间新货不多，岭南湾畔节前已开售，新一期的货碰巧在房贷新政出台后推售，计算各种折扣以后价格约在15000元/m2左右，比前期的17000元/m2的售价要低。

　　目前富力环市西苑售价约在12000~13000元/m2，与岭南湾畔相比一二手价差在新政出台后大幅收窄2000元/m2。

　　资金预算有限的人士若想置业环市西区域，建议多看看富力桃园。富力桃园大盘配套完备，小区环境好，11000元/m2的价格值得自住人士考虑。

　　白云区：找“细积”只有二手

　　一手盘代表：山水庭苑

　　二手盘代表：云景花园

　　白云区同和板块的一手新货山水庭苑价格在15000元/m2左右，以150平方米以上的大户型居多。一手价格的高企也带动附近二手价格频频突破万元大关。

　　目前附近二手市场以云景花园和南湖半岛 (论坛 新闻)两个楼盘比较受欢迎，云景花园二手价格在11000元/m2左右，南湖半岛的二手价格在13000元/m2左右。五一期间中介收到不少首次置业者咨询，多数会选择50多平方米的小户型，总价在50万元左右。