出则繁华，入则自然，是每一个都市人的居住梦想。在后工业时代，绿色、健康、闲适的公园地产作为一种特征鲜明的建筑形态，在楼市发展的过程中展现出了强劲的升值潜力。

　　北京公园地产自“朝阳公园板块”强势发展至今，显而易见的价值优势使其成为楼市中备受关注的物业类型，业内也越来越意识到，单纯的概念炒作不会有持久的生命力，成功的模式开发需要有丰富的内涵。

　　公园概念进入多元化发展

　　“公园地产”，一般是指开发商依托市政公共公园或自主开发公园，给居民营造稀缺的景观和生态环境的项目。该物业类型具有供应稀缺性、需求广泛性等特征。此外，湖水、树木、花草等公园元素，从心理上利于缓解居住者的疲劳和紧张，充分体现了项目的人性化。

　　公园地产有“借园”和“造园”之分，目前北京公园地产中“借园”的项目主要是围绕在朝阳公园、红领巾公园、天坛公园、奥运森林公园、顺义水上公园、玉渊潭公园、太阳宫公园、陶然亭公园以及颐和园、圆明园等公园周边。“造园”的项目比较多，主要是在项目内建设专属的公园，这种现象主要集中在大盘中，比如华侨城、月亮河公园、美利山、润泽悦溪等多个项目。

　　“公园地产”最为典型的代表是朝阳公园板块。2003年，朝青板块一改之前的默默无闻，掀起了房地产开发的序幕，同时也揭开了北京地产的“朝青公园地产时代”。从棕榈泉国际公寓到如今在售的维多利亚花园、公园9号以及万科公园5号，十余个高端地产项目齐聚公园周围，衍生出“高档社区生活板块”、“富人区”、“上东区”等概念，使得板块内的项目均价、区域形象和品牌高度实现了“三赢”。

　　奥运会的举办，“绿色”理念更加深入人心。在此背景下，公园地产成为了人们心目中理想家园的代名词。

　　二手“公园房”月涨幅超5%

　　据一项国外机构研究数字表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生长远的影响。这种规律在世界和中国的大城市均已得到验证。旧金山三个主要公园，维多利亚公园、俄罗斯山和富人山，周边的住宅价格也一直居高不下。英国海德公园公寓的售价更是达到66万/平米的天价。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，星河湾、太阳公元、万科公园5号、月亮河公园等主打公园地产的项目，近期业绩全线飘红。紧邻37.4万平米太阳宫公园、29.7万平米太阳宫体育公园、20万平米太阳宫花园的北京太阳公元项目9月成为楼市销售冠军，目前该楼盘售价已经超过3万元/平米。来自“链家地产”的统计数据显示，朝阳公园周边许多楼盘二手房的价格和成交量的涨幅均超过劲松、团结湖、中关村等传统优势区域。二手“公园房”成交价格月均涨幅超过5%，次新公寓的租金在8-10美元/平米/月，投资回报率普遍在5%-6.2%。

　　北京大学城市与环境学系教授、博士生导师董黎明在相关地产论坛上指出，公园地产的价值在于生态价值、配套价值、功能价值、文化价值、区位价值、心理价值、商业价值等多个方面；由于近几年北京城市中心的可供开发的土地日益稀少，位于公园周边的楼盘数量也将越来越少，因此拥有良好配套的公园地产在北京将显得愈加稀缺，也必将拥有良好的升值前景。

　　公园地产尚需“去伪存真”

　　目前公园地产在北京市场中的供应数量较大，既有真正的公园地产，也有一些伪公园地产。无疑，在一定程度上，公园地产对京城楼市格局带来了颠覆性改变，而随之而来的是公园地产概念的泛滥，仿佛只要方圆数公里内有一个绿化带，项目就成为了公园地产，这种现象甚至引起了购房者对于公园地产概念的反感，于是，新一轮的市场净化洗牌运动迫在眉睫。

　　位于朝阳公园旁的棕榈泉国际公寓，是京城著名公园地产项目之一，但这个小区房子的价差非常大，中介公司近期的报价显示，注明可以观景的房子价格基本在26000元/平米之上，最高可达48000元/平米以上；而没有注明可以观景的房子，售价低的仅为20000元/平方米左右，楼层稍微高些的，也就23000元/平米左右。由此可见，即便都是公园地产项目，可以看到公园的和看不到公园的户型之间价格差距是相当大的。

　　因此，公园地产的置业者无论是在不同的项目之间，还是在同一个项目内部，都需要有自己的价值判断。

　　- 置业提示

　　关注“造园”的长期运营价值

　　京城多数公园除了拥有极佳的自然景观外，大都具有独特的历史韵味，加上位置良好，周边配套齐全，公园周边的房产具有很好的居住价值，但是在选择项目时，要注意一些细节问题需要综合考虑。

　　购房者在置业公园地产时，首先要问清公园是否属于真正的市政公园，是否达到一定的景观规模和类型，据了解，少数开发商可能会把社区内或临近的绿化带景观叫公园。选择公园地产还和选择商业地产有类似的特点，比如要了解公园的运营问题，这直接关系到入住后公园生活品质和物业能否升值。这主要集中在“造园”类的项目中，由于是开发商新修公园及公园内公共设施，与政府负责的市政公园相比，开发商卖房后就会退出社区管理，物业公司会有多种理由推脱，维护资金来源不明确，都会影响到社区的口碑和升值前景，自建公园最好能明确长期的资金收益来源，如是否设置规模和定位适宜的商业设施等。

　　楼盘依托已建成公园的，价格相对较高，但价值已经得到保障；而处于规划和计划中尚未建成的公园，虽然价格往往有较大空间，但规划落地的时间和难度需要自己独立判断。此外，即便都是公园地产项目之内，可以看到公园的和看不到公园的户型之间价格差距是相当大的。

　　- 最新趋势

　　公园地产也在走向郊区化

　　消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生，公园地产为惬意的生活方式提供了无限可能，更为物业价值上扬提供了更多保障，因此公园地产一直为众多购房者所追捧。

　　自上个世纪90年代中期，朝阳公园就开始出现了定位为“公园地产”的高档住宅，此后的十多年里，这个被开发商誉为“北京中央公园”的城市公园周边建立起棕榈泉国际公寓、公园1872、万科公园5号等数十个标榜为“公园地产”的项目，以至于形成了一个“朝阳公园板块”。

　　但市政公园毕竟是稀缺资源，当北京城区的可开发面积越来越少，可利用的公园越来越少的时候，另一类将新城建设和大面积绿化相结合的“郊区化公园地产”出现了，在亦庄、顺义、密云等区域，越来越多的“平民公园房”推向市场，它们主打“公园地产”概念，走的却是平易近人的价格路线。

　　这些区域可开发空间大，绿化资源丰富，开发商能用灵活的开发思路“借”园，“借”风景名胜、旅游胜地；不仅可以将项目安在公园旁，还可以将公园放在项目中；置业者享受到的公园面积不再是以平方米计算，而是以平方公里计算。

　　在北京郊区和邻近城镇的景点和绿化带，这样的造镇型公园地产不时涌现，体现出了更广阔的发展空间。这样的公园地产往往依托着北京以及周边城市前瞻性的区域发展战略，起步价格较低，投资和自住选择面大，有着非常大的发展潜力。

　　本版采写/本报记者 张家齐 本报资料图片/ 周晓东摄