中原地产的报告显示，目前二手房交易外资占作为卖方的比例达到了7.8%，而买方的比例仅为2.1%，显示大量外资散客正在套现。机构投资者方面，最近摩根士丹利成功散卖2006年收购的华山夏都。而财富海景、尚海湾、上海滩花园等都有1栋之前被私人资本收购欲改成酒店式公寓出租的住宅楼，如今也全部折散零售。

　　不过在新房交易市场，相关机构的报告显示，进入3月以来，外资在新房市场购买套数快速上升，3到7月的成交套数分别为73、157、198、317、271套，虽然7月较6月略有下滑，但在整体上仍呈快速上升趋势。

　　一边是抛售二手房套现，一边是“热情”进入新房市场，这种看似矛盾的现象背后，折射出外资对上海楼市怎样的态度？《新民楼市》采访了多方人士。

　　抛二手房套现

　　“鉴于经历过上一轮市场的调整和目前价格高企的情况，外籍投资客都出手谨慎，非优质房源不出手。”据21世纪不动产上海锐丰东昌路店经理杨雷介绍，在浦东陆家嘴板块，目前挂牌房源较多的楼盘是世茂滨江花园和仁恒滨江园，现分别售价3.2-5万元/平方米和3.8-6万元/平方米。其中外籍卖家占比高达五成；买家方面，年前外籍投资客大约占到一成左右，目前几乎没有外籍的投资客进场，主要原因是经过半年的市场消化，优质房源殆尽。现在该板块的外籍顾客都是买来自住，整个板块的投资客占到40-50%。

　　长宁古北和徐家汇也是如此。据21世纪不动产上海锐丰古北二店经理姚力艺介绍，门店附近挂牌相对较多的上城，现在单价在3万元/平方米左右。目前外籍人士挂牌量占比三成左右，但是外资吸纳量并不明显，选择继续谨慎观望占多数。

　　徐家汇板块目前挂牌较多的楼盘有东方曼和顿、帝景苑和莱诗邸，目前价格都在4万元/平方米左右。在21世纪不动产上海锐丰东方曼哈顿店经理顾芸看来，由于卢湾、浦东等新开豪宅对外籍人士更有吸引力，从而使二手房市场受到冷落。

　　仍青睐一手豪宅

　　从佑威提供的2007-2009年上海市豪宅(均价3万元/平方米以上)成交情况数据中可以看出，进入2009年以来，上海豪宅出现了一波成交热潮。从成交均价来看，自09年4月开始，上海豪宅市场扭转了之前连续两年的下跌趋势，开始急速上涨，7月成交均价为45409元/平方米，接近07年2月的最高值46591元/平方米。

　　09年豪宅市场的全面复苏，一方面是受上海楼市普遍回暖的影响，而另一方面，在全球金融危机当中，中国率先复苏，放眼全球经济，风景这边独好，许多国际资金纷纷转战中国市场，而上海的豪宅市场无疑是受其影响最大的。外资对上海豪宅市场的流入，对上海楼市起到了带动人气的作用，但另一方面，外资的投资行使得今后上海楼市的方向变得更加风云莫测，当前豪宅的成交均价不断地上涨，外资推波助澜是其中重要原因。

　　外资在沪“换血置换”

　　对于外资近期在上海楼市各种表现，资深楼市分析师薛建雄认为，这是由金融危机和产业发展带来的市场调整，同时也表现出了目前房价的脆弱性。例如，在金融海啸之前，外资“不差钱”，但由于国际金融危机的影响，能够承受高租金的外资客户大量减少，使得高端写字楼、住宅的租金没有向上涨，反而是严重下滑，迫使大量外资机构抛售在沪物业。

　　在住宅价格上升、租金反而下跌的市场情况下，一些前期投资住宅的外籍个人投资者，决定抛售后更换新的优质产品。以古北新区为例，古北一期部分年龄较久的房源，目前在市场上的投资回报率不到3%；而古北二期部分新房的投资回报率已达8%，这种投资回报的差距，促使境外投资者更新投资产品。

　　在二手市场抛售房源的境外投资客中有一些是担心售价与租金严重背离，房价泡沫化加重的纯抛售者，但是大部分是进行“换血”的买家，他们认为中国经济高速增涨必将带动资产价格上涨，为防通胀将资金投入楼市以求保值升值，更新手中的产品，出手一手豪宅市场。