近期，各大券商的房地产行业分析师仍然把焦点集中在房地产调控政策及房地产板块估值方面。大部分人士认为，随着房地产调控政策效果初现，未来调控政策的节奏将放缓，短期内或难有更严厉政策出台。与此同时，尽管当前房地产板块估值较低，但业内对于房地产股未来走势显现出一定分歧意见。

　　政策步入节奏放缓期

　　中投证券李少明表示，希腊等国的债务危机尚未根本解决，欧美经济复苏步履艰难，不排除经济二次探底；在中国经济调控可能带来的叠加效应、房地产调控初见成效的背景下，政府对房地产的调控将相机行事，短期内不会有更加严厉的政策，“房产税”出台难有时间表。

　　中银国际田世欣指出，近期公布的广州、重庆、浙江等地的房地产调控细则大多没有超出新国十条的调控范围，地方关注的焦点集中于增加土地供应、扩大保障房建设和完善预售监管制度等新政的操作层面。

　　田世欣认为，当前政策框架已经基本形成，后续新政策预期除了房产税和预售款监管外基本释放完毕。目前，预售款监管地区有扩大化的趋势，但该政策是一个各地根据情况逐步实施的过程，并不会出现一刀切的现象。而房产税作为物业税的先行实验，出台已经成为必然，但出台时间并不确定。持有税是中国房地产行业制度建设的重要部分，具有象征性的意义，由于征收范围的限制，短期影响十分有限。

　　国信证券方焱也认为，去年超宽松政策对经济刺激的边际效应正在弱化，市场对政府严厉调控房地产对经济增长和财政收入带来严重负面影响的担忧在加剧。形势演化使调控陷入两难：不下狠手调控，土地财政及房地产在经济比重过大、商品房投资品属性过强，长期来看对经济发展不利；重拳调控，势必导致行业规模收窄影响经济增长和财政收入。但鉴于形势变化和调控效果已初显，为稳定经济、让市场保持一定活跃度，短期调控节奏将放缓，下一阶段政策将以整合、优化已出台政策为主，短期再密集出台新政的可能性不大。

　　不过，各方认为，尽管政策预期将趋于稳定，未来将进入政策效果的释放和观察期。

　　田世欣指出，经过去年过度放贷后，预计中国将经历数年的流动性逐步收缩过程，未来长期的信贷收缩对一线城市房价和成交量的影响将比较明显，信贷紧缩的效果在未来6-12个月都将对地产板块产生持续影响。

　　招商证券贾祖国认为，在目前政策基调下，房价无疑将缓慢下跌，但未来成交量不会随着房价下跌而不断萎缩，将逐渐企稳慢慢回升。

　　地产股走势现分歧

　　各分析师对于地产股的未来走势呈现出不同意见。田世欣认为，除了政策预期混乱，当前地产板块市场分歧的出现和地产股估值到达了一个阶段性底部分不开。他表示，未来随着调控政策常态化，而信贷和流动性收缩的效果逐步体现，地产股将在较长时间内围绕当前合理估值范围波动，只有波段性操作机会，而无趋势性投资机会。

　　南京证券包晓霞指出，政府力推保障房会对商品房造成冲击，房地产行业基本面环比向坏，板块持续反弹向上动力不足，左边建仓的风险较大。

　　不过，广发证券报告则认为，从市净率和市盈率等指标来看，地产股当前的估值水平已经接近2008年最低时，建议投资者从价值投资的角度，考虑逐步增持地产股。

　　贾祖国表示，这轮调控打压地产，受影响最大的是上游行业，这些行业不排除业绩大幅下滑的可能，而整个地产行业最多是业绩没什么增长，因此地产股会有相对收益。

　　李少明认为，当前板块估值已较充分超前反映了市场对本轮政策调控可能带来的负面因素，包括成交缩量、降价、甚至资金链出问题等的不利影响。预计今年4季度企业资金链将紧绷，部分一线城市房价将下跌3成，部分二线城市下跌15%，届时房地产市场的风险将释放，行业将再次进入新的发展轨道。

　　李少明指出，本轮调控政策力度已经足够，主要城市若不再现房价暴涨，那么本轮政策出台就告结束，板块震荡筑底就在即；若市场出现超预期崩盘式降价和开发商大面积亏损，估值仍将下行。当前情况为板块估值的修复提供了契机，但板块探底筑底需要时间，板块大幅上行的空间也受到制约。本报记者 王锦